나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13563 [2] 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제15층 제1506호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하는 "강서소방서" 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 "증미역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 제2층 제202호 외 1개호로서, (사용승인일: 2023-03-31) 외 벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

본건 기호1 및 기호2는 공장(지식산업센터)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터),근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 30m, 서측으로 약 10m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제 과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015 -08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-23)(강서교육 청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설 치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~20 26.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31),건축선 (2019-04-03)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13563 (2)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 629-1, 가양역더리브아너비즈타워 제15층 제1506호

* 용도: 지식산업센터

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

* 감정가: 438,000,000원

* 매각구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, "강서소방서" 북서측 인근에 위치함. 주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로, 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 "증미역"이 소재하여 제반 교통 여건이 양호함.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트합성구조로, 2023년 3월 31일 사용 승인된 15층 건물 중 15층 제1506호임. 외벽은 석재붙임, 강화유리 마감 등이며, 창호는 페어글라스 창호로 마감됨.

* 건축물 규모

연면적 32,420.99㎡, 대지면적 3,792.5㎡ 규모의 지식산업센터 건물임. 건폐율 51.7%, 용적률 499.64%임.

* 토지 이용

사다리형 평지로서, 공장(지식산업센터) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로

본건 북측으로 약 30m, 서측으로 약 10m 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리

2023년 6월 26일 접수된 국민은행 근저당 (채권액 429,600,000원)임.

* 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1 (국민은행 근저당), 갑3 (유아이제사십일차유동화전문 임의경매), 갑4 (동안양세무서장 압류) 등 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 총 등기부 채권액

429,600,000원

* 임차인 현황

* 김

보증금: 8,000,000원

차임: 800,000원

전입(사업)일자: 2024년 4월 8일

확정일자: 2025년 12월 23일

배당신고일자: 2026년 3월 3일

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

* 지역 특성

주위는 아파트형공장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상지대로, 배후 수요가 풍부한 지역임.

* 업무시설 밀집도

가양역 인근의 지식산업센터 및 상업시설 밀집 지역에 속하여 관련 업종의 종사자 및 유동인구가 상당함.

* 편의시설

인근에 상업시설 및 근린생활시설이 분포하고 있어 업무 활동에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 상업시설, 근린생활시설 등이 위치하여 이용이 편리함.

* 주변 공공시설

강서소방서가 인근에 위치함.

* 주변 교육시설

상대보호구역으로 지정된 교육시설이 인근에 있을 수 있어 확인이 필요함. (교육환경 보호에 관한 법률)

* 주변 교통시설

지하철 9호선 증미역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행 중임.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한

본건은 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 상대보호구역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건축 행위나 재산권 행사에 영향을 줄 수 있음.

* 토지거래 허가구역

외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관련 규정을 확인해야 함. (2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31)

* 유동화 물건

유동화 물건으로, 채권 매각 등으로 인해 경매가 진행되는 경우로, 일반 경매 물건보다 추가적인 변수가 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로, 명도 시 점유 관계를 추가로 확인해야 할 수 있음. (단, 본건 임차인은 대항력 없음)

* 혐오시설

주변 지역에 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 토지이용계획상 공항 관련 구역 지정이 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 가양역더리브아너비즈타워 내 지식산업센터 호실로, 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주변 상업 및 업무 시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2023년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 권리관계 또한 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정으로 깨끗한 편입니다. 다만, 다양한 법적 제한 사항이 존재하며, 유동화 물건이라는 점, 임대 관계가 미상이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 인수되는 보증금은 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건

지하철 9호선 증미역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 좋음.

* 신축 건물

2023년 사용 승인된 현대식 지식산업센터 건물로 쾌적한 환경 제공.

* 안정적인 권리 관계

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없음.

* 소액 투자 가능

감정가 대비 비교적 낮은 면적으로, 소액으로 투자 접근이 가능함. (단, 입찰가는 별도 산정 필요)

* 지식산업센터 시장 성장성

정부 지원 정책 및 1인 기업 증가 등으로 지식산업센터 시장은 꾸준한 성장세를 보이고 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 438,000,000원

* 토지면적: 9.06㎡ (약 2.74평)

* 건물면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

* 전용면적 기준 평당 단가 추정

본건 건물 면적 (약 11.44평)

주변 유사 지식산업센터 시세 및 본건 감정가를 고려했을 때, 평당 3,000만원 ~ 4,000만원 범위로 추정해볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 물건별 편차에 따라 달라질 수 있습니다.

보수적 접근: 11.44평 * 3,000만원 = 343,200,000원

적정가: 11.44평 * 3,500만원 = 400,400,000원

적극적 접근: 11.44평 * 4,000만원 = 457,600,000원

* 인수 보증금

0원

* 종합 의견

본건은 권리상 문제가 없고, 입지가 양호하며 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 여러 법적 제한 사항과 유동화 물건이라는 점을 감안해야 합니다. 감정가 438,000,000원을 기준으로, 낙찰가율 90% ~ 105% 사이에서 결정될 가능성을 예상합니다.

예상 입찰가 범위: 약 394,200,000원 ~ 459,900,000원

추천 입찰가: 410,000,000원 ~ 430,000,000원 (시장 상황, 본인의 자금 계획, 수익률 등을 고려하여 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.