나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [17] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 26층 2603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50286 (17)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOO

* 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 26층 2603호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

* 면적 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.4521㎡

참고: 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위 환경은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역에 해당합니다.

대로2류 (폭 30m~35m), 중로2류 (폭 15m~20m)의 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든가축제한지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

말소기준권리: 우리은행 근저당 (120,000,000원, 2022-11-07)

기타 권리:

- 우리은행 근저당 (말소기준권리)

- 비아신용협동조합 근저당 (211,000,000원, 2025-05-02)

- 북광주신용협동조합 근저당 (137,000,000원, 2025-05-02)

- 광주미래신용협동조합 근저당 (148,000,000원, 2025-05-02)

- 서광신용협동조합 근저당 (232,000,000원, 2025-05-02)

- 영광굴비골신용협동조합 근저당 (211,000,000원, 2025-05-02)

- 영광함평신용협동조합 근저당 (632,000,000원, 2025-05-02)

- 장성우리신용협동조합 근저당 (337,000,000원, 2025-05-02)

- 빛고을신용협동조합 근저당 (95,000,000원, 2025-05-02)

- 주택도시보증공사 가압류 (1,003,152,282원, 2024-12-12)

- 강태수 주택임차권 (112,500,000원, 2026-07-03 등기, 말소)

- 비아신용협동조합 임의경매 (1,086,647,886원, 2026-07-03)

등기부상 총 채권액 합계: 3,238,652,282원

* 인수되는 권리

말소기준권리인 우리은행 근저당보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다.

따라서, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 별도로 명시된 내용이 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 강

보증금: 112,500,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-06-22

확정일자: 2024-10-02

대항력: 없음

참고: 상기 임차인의 경우 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 권리분석 요약

낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않으므로, 인수되는 권리 부담은 없습니다.

등기부상 모든 권리가 말소 기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 업무용 부동산, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

"동광양중학교"가 인접해 있어 교육 관련 시설의 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

"동광양중학교"를 비롯한 학교들이 주변에 위치합니다.

근린생활시설 및 업무용 부동산이 소재하여 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 외부 환경 조사

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본 물건의 입지에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 특별한 환경 저해 요인은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 공동담보 물건이거나, 채무 불이행으로 인해 다수의 채권이 설정된 결과로 판단됩니다.

그러나 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 법적 권리 관련 리스크는 낮을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

전라남도 광양시 중동에 위치한 아파트 물건으로, 주변 환경 및 교통 접근성이 양호합니다.

아파트로 현재 이용 중이며, 건물 및 토지 면적은 표준적인 아파트 규모입니다.

권리 관계는 말소 기준권리 이후 설정된 모든 채권이 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

따라서 법률적, 권리적 측면에서 특별한 부담 없이 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 주변 아파트 단지 및 학교 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 선순위 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 상대적으로 높은 총 채무액: 이는 시장 상황에 따라 잠재적인 가격 하락 가능성을 내포할 수 있으나, 권리 소멸로 인한 안정성은 확보되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 304,000,000원이며, 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

등기부상 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 상황이므로, 시장 상황 및 본건의 개별 가치 평가에 따라 낙찰가가 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 심층 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 등을 통해 산정되어야 합니다.

잠재적 투자자께서는 보수적인 접근을 통해 감정가의 80%~95% 범위 내에서 입찰가를 검토하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.