나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [14] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50286 (14)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 20층 2002호

용도: 아파트

감정가: 307,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

건물면적 (전용면적): 84.45㎡ (약 25.55평)

건물지분 (공급면적): 84.4521㎡ (약 25.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비아신용협동조합 (채권 총액 3,238,652,282원)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 수하임2차 아파트 202동 20층 2002호입니다. "동광양중학교" 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변에는 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 무난합니다. 단지까지 차량 접근성이 용이하며, 동측으로는 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있어 교통 여건이 양호합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 중심상업지역에 속하며, 대로2류 및 중로 2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 비아신용협동조합입니다. 말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행 근저당권(을1)이며, 해당 권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-11-07, 120,000,000원)

* 기타 말소 예정 권리: 주택임차권(장옥자), 가압류(주택도시보증공사), 다수의 근저당권 (총액 3,238,652,282원)

임차인 현황

* 임차인: 장옥자

* 보증금: 112,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-06

* 확정일자: 2023-09-07

* 배당신고일자: 2025-04-22

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

상기 임차인 장옥자는 대항력이 없어 임차보증금 112,500,000원에 대한 인수 의무가 없습니다. 따라서 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하고 있습니다. 동광양중학교가 인근에 있으며, 차량 접근성이 양호하여 배후수요 확보에 유리한 입지입니다. 주변 상업시설 이용이 편리하여 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 광양시 황금동 일대에 폐기물처리장, 돌 파쇄 사업장 등 혐오시설 설치와 관련된 주민 민원이 발생하고 있는 것으로 보입니다. 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 명시적으로 기재되어 있지는 않으나, 광양시 중동 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 동광양중학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근성이 용이하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 기타: 관리비 체납액 599,130원이 발생되어 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 관리비 체납: 599,130원의 체납 관리비가 발생되어 있으며, 낙찰 후 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 채무 총액: 본 물건과 관련된 총 채무 금액이 약 32억 원에 달하여, 채무 규모가 상당합니다.

* 지역 개발 및 환경 문제: 광양시 황금지구 일대에서 혐오시설 설치 관련 주민 민원이 지속적으로 제기되고 있어, 향후 지역 환경 변화 및 주민 갈등 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 동광양중학교가 인접해 있어 학군 또한 무난한 편입니다. 채무 총액이 높은 편이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인에 대한 인수 보증금도 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 관리비 체납액 발생과 더불어 지역 내 혐오시설 관련 민원 이슈는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 아파트, 학교, 상업시설 등이 밀집한 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 인수 부담 적음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수해야 할 보증금이 없습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 광양시의 개발 계획에 따른 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 307,000,000원입니다. 제시된 정보를 바탕으로, 낙찰 후 인수해야 할 추가 보증금은 없으며, 체납 관리비 599,130원의 부담이 있을 수 있습니다. 이를 고려하여, 시장 상황 및 주변 시세를 면밀히 조사한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 일반적인 경매 투자 시 감정가의 80%~120% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적어 감정가 수준 또는 그 이상으로도 충분히 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 혐오시설 관련 민원 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.