나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [15] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 20층 2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명: 수하임2차 202동 20층 2003호

사건번호: 순천지원 2026타경50286 (15)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1

용도: 아파트

감정가: 298,000,000원

토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

토지 지분: 16.0944㎡ (약 4.87평)

건물 면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 전용 면적

건물 지분: 84.4521㎡ (약 25.55평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOO (본 경매개시 채권자는 비아신용협동조합)

특이사항: 공동담보

주의사항: (명시된 사항 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 소재하며, 동광양중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 물건의 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다. 중마버스터미널, 광양항 국제여객터미널 등 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 주변 시설 및 인프라

* 교육 시설: 동광양중학교가 도보 거리에 있으며, 광양중앙초, 광양중동초, 광양중동중, 백운중, 광양백운고 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 생활 편의 시설: 홈플러스 광양점(대형마트), 중마시장 등 쇼핑 시설과 광양시청, 법원 등 행정 시설이 근거리에 위치합니다.

* 문화 및 여가 시설: 시민광장, 마동저수지생태공원, 중동근린공원 등 녹지 공간이 가까워 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 기타: 광양항 배후 지역으로 국가 중요 시설(중마일반부두, 광양세관 등)이 다수 있으며, 중동 행정타운 주차 타워 건립 등 지역 개발이 진행 중입니다.

2.4. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건은 다수의 근저당권과 가압류가 설정되어 있으며, 말소기준권리는 2022년 11월 7일자 우리은행의 근저당입니다. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 채무액 합계: 약 3,238,652,282원 (근저당, 가압류, 주택임차권 포함).

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (120,000,000원) (말소기준)

* 근저당: 빛고을신용협동조합 (95,000,000원)

* 근저당: 북광주신용협동조합 (137,000,000원)

* 근저당: 광주미래신용협동조합 (148,000,000원)

* 근저당: 비아신용협동조합 (211,000,000원)

* 근저당: 영광굴비골신용협동조합 (211,000,000원)

* 근저당: 서광신용협동조합 (232,000,000원)

* 근저당: 장성우리신용협동조합 (337,000,000원)

* 근저당: 영광함평신용협동조합 (632,000,000원)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,003,152,282원)

* 임의경매: 비아신용협동조합 (1,086,647,886원) (본 건 경매개시)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박성환

* 보증금: 112,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-06

* 확정일자: 2023-11-06

* 배당신고일자: 2025-05-23

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 임차인 박성환은 대항력이 없으므로 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 광양시 중동 일대는 아파트, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 밀집된 복합 상권입니다. 대형마트(홈플러스), 전통시장(중마시장), 관공서(시청, 법원) 등이 근거리에 있어 상업 활동 및 생활 편의성이 높습니다. 또한, 광양항 배후 지역으로서 물류 및 산업 관련 시설과의 연계성도 강점을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

해당 물건은 수하임2차 아파트 단지 내에 위치하며, 2022년 10월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 아파트는 철근콘크리트 구조로 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 새시창으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 시설

동광양중학교가 인근에 있고, 초등학교 및 고등학교도 다수 분포하여 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

5.3. 주변 편의 시설

홈플러스, 중마시장 등 쇼핑 시설과 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액(약 32.4억원)이 감정가(2.98억원)를 크게 상회하여, 경매 과정에서 변동성이 클 수 있습니다.

* 사업 주체의 재정 문제: 과거 사업 주체인 (유)와이지개발이 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움을 겪었던 이력이 확인되었습니다. 이는 향후 관리 운영 및 주택 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 체납 관리비: 2026년 4월 기준 594,150원의 체납 관리비가 발생한 상태이며, 낙찰 후 인수하여 납부해야 할 수 있습니다.

* 공실 상태: 2026년 4월 기준 공실 상태로, 입주 시까지 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로, 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동 지역의 중심 상권 및 교육 시설에 인접한 입지적 장점을 가지고 있습니다. 아파트로서의 기본적인 주거 환경도 양호합니다. 그러나 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하고, 과거 사업 주체의 재정난으로 인한 임대보증금 지급 문제 발생 이력이 있으며, 현재 공실 및 관리비 체납이 있다는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요함을 시사합니다. 권리 관계와 인수 부담을 철저히 분석하여 위험 요소를 최소화하는 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 생활 인프라: 대형마트, 시장, 관공서, 공원 등이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

* 양호한 교육 환경: 동광양중학교를 비롯한 다수의 학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정에 매력적입니다.

* 지역 개발 잠재력: 광양항 배후 지역으로서 산업 및 물류 관련 시설과의 연계성이 좋으며, 지속적인 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 낮은 감정가 대비 높은 채무: 경매에서 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있으나, 이는 그만큼 잠재적 리스크가 높다는 것을 의미하므로 철저한 사전 조사가 필수입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 298,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 발생할 수 있는 각종 비용(체납 관리비, 명도 비용 등) 및 잠재적 위험 요소를 고려하여 산정해야 합니다. 현재까지 파악된 인수할 보증금은 0원입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 80% 수준을 초기 검토 범위로 제안합니다. 이는 약 208,600,000원 ~ 238,400,000원 범위가 될 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 참고치이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.