나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [13] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층 1603호 아파트 경매

전남광주통합특별시 광양시 행정2길 27 수하임2차, 202동 16층 1603호 (아파트) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50286(순천지원 경매4계). 감정가 298,000,000원, 최저가 208,600,000원. 매각기일은 2026-09-28입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 50286 [13]
소재지	전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층 1603호
도로명주소	전남광주통합특별시 광양시 행정2길 27 수하임2차, 202동 16층 1603호
용도	아파트
건물명	수하임2차
매각기일	2026.09.28
관할법원	순천지원 경매4계 ((061)729-5324(구내:5324))

전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층 1603호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	16.09㎡ (4.87평)
건물면적	84.45㎡ (25.55평)

금액

감정가	298,000,000원
최저가	208,600,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	20,860,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.08.10	298,000,000원	유찰
2차	2026.09.28	208,600,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 &quot;동광양중학교&quot; 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.
교통상황: 본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.
건물의 구조: 일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.
이용상태: 아파트로 이용중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 장방형 평지의 아파트 부지임.
인접 도로상태등: 본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.
토지이용계획 및 제한상태: 본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
공부와의 차이: -
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50286 (13) [cite: Provided]

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 16층 1603호 [cite: Provided]

용도: 아파트 [cite: Provided]

건물규모: 지하 1층, 지상 28층 중 16층 [cite: Provided]

건축년도: 2022년 10월 준공

구조: 철근콘크리트구조 [cite: Provided]

감정가: 298,000,000원 [cite: Provided]

매각대상: 토지/건물 일괄매각 [cite: Provided]

경매구분: 부동산 임의경매 [cite: Provided]

채권자: 비OOO [cite: Provided] (경매 신청 채권자는 비아신용협동조합) [cite: Provided]

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평) [cite: Provided]

토지 지분: 16.0944㎡ [cite: Provided]

건물면적 (전용면적): 84.45㎡ (약 25.55평) [cite: Provided]

건물 지분: 84.4521㎡ [cite: Provided]

분양면적: 제공된 정보 내 명시되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위 환경은 무난한 것으로 평가됩니다. [cite: Provided] "동광양중학교"는 본건 인근에 위치한 공립 중학교입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다. [cite: Provided] 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다. [cite: Provided]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로 2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite: Provided]

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다. [cite: Provided]

3.2. 등기부 현황 및 말소 예정 권리

등기부등본상 소유권 보존 등기 이후 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등이 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 우리은행 근저당권 (120,000,000원) [cite: Provided]

* 주택도시보증공사 가압류 (1,003,152,282원) [cite: Provided]

* 8개 신용협동조합 근저당권 (총 2,003,000,000원) [cite: Provided]

* 김영호 주택임차권공동담보 (111,000,000원) [cite: Provided]

* 비아신용협동조합 임의경매 (1,086,647,886원) [cite: Provided]

총 등기부채권액은 3,237,152,282원입니다. [cite: Provided]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요: 공란) [cite: Provided]

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김 [cite: Provided]

* 보증금: 111,000,000원 [cite: Provided]

* 차임: 0원 [cite: Provided]

* 전입/확정일자: 2024년 2월 16일 [cite: Provided]

* 배당신고일자: 2025년 7월 25일 [cite: Provided]

* 대항력: 없음 [cite: Provided]

* 인수 보증금: 0원 [cite: Provided]

임차인 김 은 대항력이 없으며, 보증금 인수분은 0원입니다. [cite: Provided]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 생활 시설

본건은 아파트 단지 내부에 위치하며, 주변에 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: Provided] "상업지구의 중심"에 위치하여 우체국, 시청, 금융기관 등이 밀접해 있어 생활 인프라가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에 "동광양중학교"가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. [cite: Provided, 2, 3, 4, 5] 또한, 초등학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주거 지역으로서 아파트, 근린생활시설 등이 밀집해 있으며, 시민광장, 생태공원, 근린공원 등이 인접하여 여가 및 휴식 공간을 확보하고 있습니다. 본건 아파트는 2022년 10월에 준공된 신축으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전 설비 등을 갖추고 있습니다. [cite: Provided, 7]

5.3. 기타 참고사항

임대 관계는 조사 당시 미상이었으나, 임차인 김 의 정보가 확인되었습니다. [cite: Provided] 2026년 4월 기준 공실 상태이며, 180,980원의 체납관리비가 발생하였습니다. [cite: Provided]

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련 리스크

임대 관계가 미상이라는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 다만, 임차인 김 은 대항력이 없고 인수 보증금도 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다. [cite: Provided]

6.2. 공실 및 관리비 체납

2026년 4월 기준 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 또한, 180,980원의 체납관리비는 매수인이 부담해야 합니다. [cite: Provided]

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 담보된 다른 채무자의 물건 경매 결과에 따라 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다. [cite: Provided]

6.4. 임대형 아파트 특성

본건은 임대형 아파트로 공급되었으며, 개발 주체인 (유)와이지개발은 자금 사정 악화 관련 보도가 있었습니다. 이는 향후 분양 전환 과정이나 단지 운영에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

6.5. 지역 개발 이슈

광양시 지역은 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행되는 지역이나, 본건 물건지 인근에 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. [cite: Search Queries 13, 16, 18, 19, 20]

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 신축 아파트로, 우수한 입지 조건과 교육 환경을 갖추고 있습니다. [cite: Provided, 2, 10] 권리 관계가 비교적 명확하여 매각으로 인해 모든 권리가 말소되므로, 낙찰자는 추가적인 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다. [cite: Provided] 다만, 2026년 4월 기준 공실 상태이고 체납관리비가 발생했으며, 개발 주체의 재정적 어려움에 대한 보도가 있는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. [cite: Provided, 11] 임대형 아파트로 공급되었다는 점을 고려할 때, 향후 분양 전환 시 시세보다 유리한 조건으로 접근할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 10월 준공된 비교적 최신식 아파트로, 내부 시설 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 양호한 입지: 동광양중학교 인근의 교육 환경과 상업, 주거 시설 접근성이 우수합니다. [cite: Provided, 2, 10]

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되어 인수할 권리가 없습니다. [cite: Provided]

* 향후 시세 상승 기대: 신축 아파트로서 지역 개발 및 주거 선호도에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

* 임대 전환을 통한 수익성 확보 가능성: 임대형 아파트로 공급되었던 만큼, 향후 분양 전환 시 시세차익을 기대하거나 직접 거주할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정평가액 298,000,000원을 기준으로 책정되었습니다. [cite: Provided] 예상 입찰가는 해당 감정가를 참고하되, 최근 주변 아파트 시세, 본건의 구체적인 내부 상태, 예상되는 수리 비용, 명도 비용, 그리고 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 2026년 4월 기준 공실 상태임을 감안하여 공실 기간 동안의 기회비용 및 예상 임대 수익률을 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금은 없으나, 체납관리비 180,980원은 별도 정산해야 합니다. [cite: Provided]1.물건 기본정보