나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [12] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 OOO OOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50286

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 15층 1504호

용도: 아파트

감정가: 297,000,000원

토지면적: 16.03㎡ (약 4.8평)

건물면적 (전용면적): 84.11㎡ (약 25.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비아신용협동조합

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 광양시 중동, "동광양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

주위환경: 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 밀집하여 주거 및 생활 환경이 양호한 지역입니다.

교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있어 전반적인 교통 상황이 편리합니다.

인접 도로: 본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-11-07, 권리금액 119,880,000원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부채권 총액 약 3,237,032,282원 (다수의 근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 건물이나 토지에 설정된 소유권 이외의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 분석:

* 임차인: 김 (김천우)

* 보증금: 111,000,000원

* 전입일자: 2023-06-19

* 확정일자: 2024-09-25

* 배당신고일자: 2025-05-27

* 대항력: 없음

* 비고: 김 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

주변 시설: 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 복합적으로 형성되어 있어 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

지역 특성: 광양시의 중심상업지역에 속하며, 광양시청 및 대형마트(홈플러스) 등이 인근에 위치하여 상업 활동 및 편의시설 이용이 매우 용이한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 동광양중학교가 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교통 편의: 주변 도로망이 잘 정비되어 있고 단지 접근성이 우수하여 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 해당 물건은 공동담보로 설정된 것으로 파악되며, 채무 총액이 상당한 규모로 설정되어 있어 전체 담보 가치를 고려해야 합니다. (등기부채권 총액 약 32.3억 원)

공실 및 체납관리비: 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실 상태이며, 체납관리비 514,260원이 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 정산해야 할 사항입니다.

채무 규모: 다수의 금융기관으로부터 설정된 대규모 채권 총액은 경매 절차 진행 시 잠재적인 변동 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역의 핵심 입지에 자리한 아파트입니다. 우수한 주거 및 생활 인프라, 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 권리 관계상 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 현재 공실 상태이고 체납관리비가 발생한 점, 그리고 공동담보로 묶인 상당한 규모의 채무는 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 광양시 중심상업지역 내 위치하여 지역 발전 및 시세 상승 잠재력이 높습니다.

생활 편의: 풍부한 상업시설과 교육시설, 편리한 교통망으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

권리 안정성: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 말소 예정되어 있어 낙찰 후 권리 승계로 인한 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 기준: 감정가 297,000,000원, 인수 보증금 0원.

예상 입찰가: (추후 시장 조사 및 주변 시세 분석 후 결정 필요)

본 건의 예상 입찰가는 감정가와 인수 보증금 0원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 체납관리비 발생 등 물건의 현황과 광양시 부동산 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토되나, 공동담보 및 채무 규모를 고려하여 보수적인 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시장 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.