나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [4] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 10층 1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2026타경50286 (4)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자 (개시결정): 비아신용협동조합

* 감정가: 300,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 10층 1001호

* 용도: 아파트

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 84.12㎡ (약 25.45평) - 전용면적 기준 (분양면적 정보는 별도 명시되지 않음)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위에는 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

* 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 무난한 수준입니다.

* 단지 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역에 속해 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022-11-07, 101,280,000원)

* 총 채권액: 약 3,186,932,282원 (등기부상 채권 총액 기준)

* 기타 권리: 소유권보존, 다수의 근저당권, 가압류, 주택임차권 등이 등기되어 있으나 모두 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 79,500,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2023-05-08

* 배당신고일자: 2025-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 유 은 대항력이 없으며, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있으나, 현재까지의 정보로는 인수 보증금은 0원입니다. (주의: 대항력이 없는 임차인이라도 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 명도 시 문제가 발생할 소지가 있으므로 세심한 확인이 필요합니다.)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 위에 명시된 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 전유부분의 건물 또는 대지권의 흠결, 또는 전유물에 부착된 물건이나 부합물에 대하여는 낙찰자가 그 흠결의 보완, 물건의 매수, 공사비의 부담 또는 그 밖에 의무를 부담한다고 되어 있는 경우를 제외함.)

3.4. 말소되는 권리

* 말소기준권리인 우리은행 근저당 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거지 주변으로서 안정적인 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

* 본건이 속한 아파트 단지 및 주변 주거 지역의 배후 수요가 풍부합니다.

* 동광양중학교 등 인근 학교로 인한 유동인구 또한 일정 부분 확보될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* "동광양중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타 초등학교, 고등학교 등의 교육 시설 접근성도 고려해볼 만합니다.

5.2. 편의 시설

* 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 마트, 은행, 병원 등은 차량 이동 시 접근이 용이할 것으로 보입니다.

5.3. 공공 시설

* 광양시청 및 기타 공공기관 이용은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 등기부상 채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하고 있어, 경매 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 미칠 수 있습니다. (총 채권액 약 31.8억원 vs 감정가 3억원)

6.2. 명도 관련 리스크

* 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 낙찰자가 명도 의무를 부담하게 됩니다.

* 임차인 유 은 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지 인수 보증금은 0원으로 분석됨.)

* 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실로 조사되었으나, 실제 점유 관계는 재확인이 필요합니다.

6.3. 관리비 체납

* 체납관리비 248,630원이 확인되었으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다. (공용부분 관리비)

6.4. 기타 리스크

* 최근 등기부상 다수의 신용협동조합 근저당이 설정된 점은 채무 구조의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중동에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 등기부 채권 총액이 감정가를 크게 상회하는 점, 임차인 명도 문제, 체납 관리비 발생 가능성 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다. 특히, 총 채권액 규모는 본 건의 경매 낙찰가 산정에 있어 매우 중요한 변수가 될 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 안정적인 주거 환경.

* 동광양중학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 아파트 단지 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성 높음.

* 현재 등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 관계가 비교적 명확함.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 체납 관리비 (공용): 약 25만원

* 감정가: 300,000,000원

* 총 채권액: 약 3,186,932,282원

* 예상 입찰가는 감정가 및 시장 상황, 권리 분석, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 총 채권액이 감정가 대비 매우 높기 때문에, 유찰 가능성을 염두에 두고 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적인 관점에서, 인수되는 보증금이 없다는 점을 감안하더라도, 시장 가치 및 명도 비용, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근 시, 감정가의 50~70% 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 시장 상황 및 실제 명도 협상 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.