나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [7] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 14층 1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50286 (7)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 14층 1401호

* 용도: 아파트

* 감정가: 306,000,000원

* 토지면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

* 건물면적: 공급면적 84.12㎡ (약 25.45평). 전용면적 정보는 별도 확인 필요.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 비OOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 중동에 소재하는 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 환경 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

* 도로상태: 본건은 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 7일 접수된 우리은행 근저당권(101,280,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 현황: 소유권보존, 다수의 근저당권, 주택임차권, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다. 등기부채권 총액은 3,187,932,282원입니다.

* 인수 권리 분석: 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 임차인 윤 이 보증금 80,500,000원, 차임 0원으로 거주 중이며, 전입 및 확정일자는 2023년 5월 30일입니다. 배당신고일자는 2024년 11월 6일입니다.

* 매수인 인수사항: 임차인 윤 은 대항력이 없으며, 보증금 중 매수인이 인수해야 할 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 광양시 중심상업지역에 속해 있으며, 주변에 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 밀집되어 있어 주거와 상업 활동이 공존하는 복합 상권입니다.

* 상업 활동: 중심상업지역 지정 및 주변 상업시설 분포를 고려할 때, 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 본건 북측 인근에 동광양중학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 채권 총액이 상당하며, 다수의 채권자가 관련된 공동담보 물건이므로 경매 절차가 복잡하게 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 관리비 체납: 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실 상태이며, 1,155,220원의 체납 관리비가 존재합니다. 이는 일반적으로 매수인이 인수해야 할 비용이므로 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 건축물표제부 정보: 제공된 정보에는 건축물표제부 요약 내용이 비어 있어, 건물 구조나 면적 등에 대한 상세 확인 시 추가적인 공부 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 주거 및 상업 활동이 모두 가능한 잠재력이 높은 아파트입니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력도 없어 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 다만, 상당한 금액의 관리비 체납액이 존재하므로, 이 부분에 대한 정확한 인수 조건 확인 및 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 중심상업지역 내 위치, 주요 도로 인접.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정으로 권리관계가 명확합니다.

* 성장 가능성: 지역 개발 계획 및 신규 수요 발생 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 306,000,000원

* 매수인 인수 보증금: 0원

* 고려사항: 관리비 체납액 1,155,220원.

입찰 예정가는 감정가를 기준으로 하되, 실제 시장 가격, 유사 물건의 낙찰가율, 현장 조사 결과, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.