나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [6] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 13층 1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2026타경50286 (6)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 13층 1302호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 비OOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 307,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적: 84.45㎡ (약 25.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 아파트 단지, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 가능한 환경을 갖추고 있습니다.

* 단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 편리하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 건물은 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 28층 중 13층에 해당합니다.

* 토지는 장방형의 평지이며 아파트 부지로 이용 중에 있습니다.

* 본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 중심상업지역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30~35m), 중로2류(폭 15~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부등본상 최초 소유권보존은 유한회사와이지개발이며, 말소기준권리는 우리은행의 근저당(2022.11.07. 접수, 120,000,000원)입니다.

* 이후 여러 건의 근저당, 주택임차권, 가압류 등이 설정되었으나, 모두 말소 대상 권리입니다.

* 채권 총액은 3,237,152,282원으로 확인됩니다.

* 본 경매는 비아신용협동조합의 신청에 의한 임의경매(2026.03.30. 접수)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 박경심

* 보증금: 111,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024.03.18

* 배당신고일자: 2024.10.25

* 대항력: 없음

* 권리분석상 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아 소멸될 것으로 보입니다.

* 체납관리비

* 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실이며, 체납관리비 1,380,780원이 있습니다. 이는 낙찰 후 별도로 부담해야 할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 광양시 중동 일대는 중심상업지역으로 분류되어, 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에는 다양한 근린생활시설, 금융기관, 업무시설 등이 밀집해 있어 풍부한 상업 인프라를 갖추고 있습니다.

* "동광양중학교"를 비롯한 교육시설이 인근에 위치하여 가족 단위 거주자들에게 선호될 수 있는 환경입니다.

* 아파트 단지 자체의 규모와 주변 개발 현황에 따라 상권의 활성화 정도가 결정될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 동광양중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교 등 다수의 교육 시설이 인근에 분포할 것으로 예상됩니다. (추가적인 학교 정보 확인 필요)

* 편의시설: 중심상업지역에 위치하여 대형마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 편의시설을 도보 또는 차량으로 쉽게 이용 가능합니다. (구체적인 편의시설 현황은 현장 조사 및 지도 서비스 확인 필요)

* 교통시설: 차량 접근이 용이한 도로망을 갖추고 있으며, 시내버스 등 대중교통 이용 또한 비교적 편리할 것으로 예상됩니다. (인근 버스 노선 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 32억 원이 넘는 채권 총액은 본건을 둘러싼 복잡한 금융 관계와 채무 문제를 시사하며, 이는 향후 부동산 가치에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보 물건으로, 동일한 채무를 담보하는 다른 부동산의 매각 결과나 가치 변동이 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공실 상태: 현황조사서상 2026년 4월 기준 공실 상태로, 현재 공실률이 높거나 임대 수요가 상대적으로 낮을 가능성을 시사합니다. 이는 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 체납관리비: 낙찰 후 인수하게 될 체납관리비는 추가적인 초기 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역이라는 점은 편의시설 접근성이 좋다는 장점도 있지만, 상업 활동으로 인한 소음이나 교통 혼잡 등 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 요인도 내포하고 있습니다.

* 혐오시설 및 환경 문제: 주변 지역에 혐오시설이나 환경 문제가 있는지에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. (본 제공 정보에는 해당 내용 없음, 별도 확인 필수)

1.6. 종합 의견

본건은 광양시 중심상업지역에 위치한 아파트로서, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 동광양중학교 인근에 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 그러나 32억 원이 넘는 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구하는 부분입니다. 또한, 낙찰 시 체납관리비 부담이 예상됩니다. 권리 분석상 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 상업지구 내 아파트: 중심상업지역에 위치하여 풍부한 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 직주근접 가능성이 있습니다.

* 교통 및 학군 이점: 차량 접근성이 용이하고, 주변에 동광양중학교 등 교육 시설이 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 외 모든 권리가 말소되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 307,000,000원입니다. 임차인 박경심의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 및 주변 시세, 물건의 현 상태(공실, 관리비 체납 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 일반적으로 경매 물건은 감정가를 기준으로 낙찰가가 결정되지만, 본건과 같이 채권 총액이 매우 높은 경우, 또는 공실 상태인 경우 등 다양한 변수가 작용할 수 있습니다. 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준인 245,600,000원 ~ 276,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.