나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50286 [3] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 8층 801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 반도 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치하며 주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주위환경은 무난시됨.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 용이하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

일련번호 (1) ~ (7), (9), (10)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 6층 602호, 7층 701호, 8층 801호, 10층 1001호, 13층 1301호, 1302호, 14층 1401호, 22층 2202호, 23층 2302호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등, 일련번호 (11) ~ (17)은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상28층 중 7층 701호, 15층 1504호, 16층 1603호, 20층 2002호, 2003호, 26층 2602호, 2603호로, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 등, 내벽 : 벽지 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 전라남도 광양시 중동 1324-1, 수하임2차 201동 8층 801호에 위치한 아파트입니다.

사건번호는 순천지원 2026타경50286 (3)이며, 감정가는 297,000,000원입니다.

토지면적은 16.03㎡ (약 4.85평)이고, 건물면적은 84.12㎡ (약 25.44평)입니다. 건물면적 84.12㎡는 전용면적 기준이며, 공급면적은 제공되지 않았습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

경매 신청 채권자는 비아신용협동조합입니다.

본 건은 공동담보 물건으로 진행되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재한 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 아파트, 업무용 부동산, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하여 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

본건 동측으로는 아스팔트 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

토지 이용 계획상 본 건 대지권 토지는 도시지역, 중심상업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 주변 시설 및 환경

* 교육시설: 동광양중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업 및 편의시설: 근린생활시설과 업무용 부동산이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 7일 접수된 우리은행의 근저당권입니다.

등기부채권 총액은 약 31억 8천 6백만원으로 매우 높은 편입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

* 근저당: 우리은행 (101,280,000원) (2022-11-07, 말소기준)

* 주택임차권: 김형진 (79,500,000원) (2023-05-03 전입 및 확정)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,003,152,282원) (2024-12-12)

* 근저당 (다수): 빛고을신협, 북광주신협, 광주미래신협, 영광굴비골신협, 비아신용협동조합, 서광신용협동조합, 장성우리신용협동조합, 영광함평신용협동조합 (총 합 약 1,776,200,000원) (2025-05-02)

* 임의경매: 비아신용협동조합 (1,086,647,886원) (2026-03-30, 본 경매)

본 경매로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

1.3. 1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 79,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2023-05-03

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

1.4. 상권분석

본 물건은 중심상업지역에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

인근에 동광양중학교가 위치하여 주거 기능과 함께 교육적 이점을 가집니다.

다양한 용도의 부동산이 공존하는 지역 특성상, 상권 활성화 및 배후 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 단지까지 차량 접근성이 좋으며, 주변 도로망을 통한 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 동광양중학교가 인접하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 31억원을 초과하여 채무 규모가 상당합니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보 물건의 채무 이행 또는 처분 결과가 본 물건의 경매 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 체납관리비: 2026년 4월 기준 1,496,480원의 체납관리비가 확인되었으며, 이는 매수인에게 인수될 가능성이 높으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역에 위치한 아파트로, 동광양중학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 무난한 편입니다.

다만, 총 채권액이 매우 높고 공동담보로 묶여 있으며 체납 관리비가 발생하는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으므로, 소유권 이전에는 특별한 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 중심상업지역에 위치하여 향후 개발 가능성 및 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 감정가와 주변 시세를 비교 분석하여 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 경매 물건은 인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 297,000,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰 시에는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 최근 경매 낙찰가율, 현재 부동산 시장 동향, 물건의 현황 및 관리비 체납액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.