나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50599 [2] 전라남도 여수시 봉계동 356 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2026.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "봉강마을" 내에 위치한 부동산으로서, 주위환경은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접필지에 개설된 새로(불)을 통해 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 목조,블록조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 외벽: 타일붙임, 콘크리트 몰탈 마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

미상임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50599 (2)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 113,924,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 봉계동 356

용도: 단독주택

토지면적: 0.00㎡ (본건은 건물만 매각 대상입니다.)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 119.92㎡ (약 36.3평)

건물지분: 119.92㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각

1.3. 권리분석 요약

건물 등기부 요약상 소유권보존 등기일은 2020년 5월 25일이며, 말소기준권리는 2023년 6월 26일 국민건강보험공단의 압류입니다. 현재 진행 중인 경매는 2026년 4월 23일 주식회사한빛자산관리대부가 신청한 강제경매(채권액 54,050,509원)입니다. 또한, 2026년 6월 30일 주식회사제니스자산관리대부의 가압류(채권액 23,266,097원)가 있습니다. 등기부 채권 총액은 23,266,097원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점이 있습니다.

1.4. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "봉강마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 토지이며, 주거나지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지에 개설된 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

* 제시외 물건 및 공부와의 차이: 없음.

건물감정평가요항표:

* 건물의 구조: 목조, 블록조 칼라강판지붕 단층 건물로 외벽은 타일붙임, 콘크리트 몰탈 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호는 새시창호 등입니다.

* 이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 미상입니다.

* 부합물 및 종물, 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대차 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 전라남도 여수시 봉계동 "봉강마을" 내에 위치한 단독주택입니다. 해당 지역은 주위로 단독주택과 농경지가 혼재된 근교 농촌지대 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 도로를 통해 단지 내로 진입할 수 있습니다. 다만, 지적도상 맹지인 관계로 인접 필지를 통과하여야 접근이 가능합니다.

2.3. 주변 환경

* 주거 환경: 단독주택 및 농경지가 주를 이루는 조용한 마을 환경입니다.

* 편의시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근교 농촌지대임을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 본건과 가까운 곳에 여도초등학교, 여도중학교 등이 위치해 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 압류, 강제경매, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

건물에 대하여 타인 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소 중 하나입니다.

3.3. 기타 권리 사항

임차인은 없는 것으로 파악되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여수시 봉계동은 주로 단독주택과 농경지가 분포하는 근교 농촌지역으로, 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어렵습니다. 따라서 상권 분석보다는 주거지로서의 입지에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

단독주택으로 이용 중이며, 건물 자체는 119.92㎡(약 36.3평)의 면적을 가지고 있습니다.

5.2. 교육 및 생활 인프라

인근에 여도초등학교, 여도중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 농촌지대의 특성상 대형 편의 시설이나 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있으나, 기본적인 생활에 필요한 시설은 확보 가능한 지역으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각

본건은 토지가 제외된 건물만 매각 대상입니다. 이는 건물 소유주가 토지 소유주와 별개의 관계이며, 토지 사용에 대한 권리(임대차, 지상권 등)가 별도로 확보되어야 함을 의미합니다.

6.2. 법정지상권 불분명

감정평가서상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 매우 중요한 위험 요소입니다. 만약 법정지상권이 성립된다면, 건물 소유주는 토지 소유주에게 토지 사용료를 지급해야 할 의무가 발생하며, 이는 건물 가치를 크게 하락시키는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 맹지

지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유주와의 관계나 통행로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 건물 설비 및 임대차 정보 미상

건물의 설비 내역 및 임대차 관계가 미상으로, 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 봉계동에 위치한 단독주택 건물만 매각되는 경매 물건입니다. 주거 환경은 근교 농촌지대로 조용하고, 인근에 교육시설이 있습니다. 그러나 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소는 '건물만 매각'이라는 점과 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 점입니다. 이로 인해 토지 사용권 확보에 대한 불확실성이 매우 크며, 이에 따라 추가적인 비용이 발생하거나 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 지적도상 맹지인 점도 잠재적인 리스크입니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 초기 투자 비용 가능성: 건물만 매각되고 법정지상권 불확실성 등으로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 지역 특성: 여수시 봉계동 지역의 개발 가능성이나 향후 가치 상승 여부에 따라 투자를 고려해볼 수 있습니다. (단, 본건의 위험 요소를 충분히 인지한 후)

9. 예상 입찰가

본건은 토지 없이 건물만 매각되며, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 매우 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 또한, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 주변 물건과의 비교가 어렵습니다. 특히, 건물만 매각되는 사례는 흔치 않으며, 법정지상권 불분명 시 건물 가치는 매우 낮게 평가될 수 있습니다.

따라서, 현재 제시된 감정가 113,924,000원보다는 훨씬 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰가는 해당 건물의 철거 비용, 토지 사용료 지급 가능성, 법정지상권 성립 여부 확인 후 예상되는 총 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

제공된 정보와 유사 사례 검색 결과만으로는 명확한 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 본 건의 중대한 위험 요소를 감안할 때, 보수적으로 접근하여 채권 총액(약 5400만원 + α)을 상회하는 수준에서 신중하게 결정하거나, 법정지상권 등 법적 문제를 명확히 파악한 후에 입찰가를 정하는 것이 현명합니다.

매우 보수적으로, 잠재적 위험 비용을 고려하여 5천만원 ~ 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 위험이 높은 투자가 될 수 있음을 명심해야 합니다. 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 법률 전문가와 상의하여 법정지상권 문제를 명확히 규명하고, 현장 답사를 통해 건물 상태를 면밀히 점검해야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50599 (2)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 113,924,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 봉계동 356

용도: 단독주택

토지면적: 0.00㎡ (본건은 건물만 매각 대상입니다.)

건물면적: 119.92㎡ (약 36.3평)

매각대상: 건물만 매각

1.3. 권리분석 요약

등기부상 소유권보존은 2020년 5월 25일 한상운 명의로 되어 있으며, 말소기준권리는 2023년 6월 26일 국민건강보험공단의 압류입니다. 본 경매는 2026년 4월 23일 주식회사한빛자산관리대부가 신청한 강제경매(채권액 54,050,509원)로 진행되고 있습니다. 또한, 2026년 6월 30일 주식회사제니스자산관리대부의 가압류(채권액 23,266,097원)가 존재합니다. 등기부 채권 총액은 23,266,097원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는, 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 있습니다.

1.4. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 봉계동 소재 "봉강마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 소재하는 근교 농촌지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태: 부정형 토지로, 주거나지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 인접 필지에 개설된 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

건물감정평가요항표:

* 건물의 구조: 목조, 블록조 칼라강판지붕 단층 건물로, 외벽은 타일붙임, 콘크리트 몰탈 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감 등, 창호는 새시창호 등입니다.

* 이용상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 미상입니다.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건은 전라남도 여수시 봉계동에 위치한 "봉강마을" 내 단독주택 건물입니다. 이 지역은 주위로 단독주택과 농경지가 분포하는 근교 농촌지대의 특징을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량으로 인근까지 접근이 가능하며, 인접 필지를 통해 건물로 접근할 수 있습니다. 다만, 지적도상 맹지라는 점은 유의해야 합니다.

2.3. 주변 환경

* 주거 환경: 조용한 단독주택 및 농경지 위주의 마을 환경입니다.

* 편의시설: 농촌지대임을 감안할 때, 기본적인 생활 편의 시설은 인근 지역에서 확보 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 여도초등학교, 여도중학교 등이 가까운 거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 본건 소재지 주변에 특별히 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 압류, 강제경매, 가압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 본건의 중요한 위험 요소입니다.

3.3. 기타 권리 사항

인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 여수시 봉계동은 단독주택과 농경지가 주를 이루는 근교 농촌지역으로, 상업 활동보다는 주거지로서의 성격이 강합니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 해당 지역의 주거 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 119.92㎡(약 36.3평)의 단독주택 건물입니다.

5.2. 교육 및 생활 인프라

인근에 여도초등학교와 여도중학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 대규모 편의 시설이나 병원 등은 다소 거리가 있을 수 있으나, 기본적인 생활에 필요한 시설은 주변 지역에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각

본건은 토지가 제외된 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유주가 토지 사용권을 별도로 확보해야 합니다. 이는 토지 소유주와의 관계 설정 및 관련 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 법정지상권 불분명

건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 가장 큰 위험 요소입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용료 지급 의무가 발생하여 건물 가치가 크게 하락할 수 있습니다.

6.3. 맹지

지적도상 맹지이므로, 통행로 확보와 관련하여 인접 토지 소유주와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다.

6.4. 건물 설비 및 임대차 정보 미상

건물의 설비 내역과 임대차 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

전라남도 여수시 봉계동에 위치한 본건은 단독주택 건물만 매각되는 경매 물건입니다. 주거 환경은 조용하며, 교육 시설이 인근에 있습니다. 그러나 본건의 핵심적인 위험 요소는 '건물만 매각'과 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 점입니다. 이로 인해 토지 사용권 확보에 대한 불확실성이 매우 크며, 법정지상권 성립 시 건물 가치 하락 및 추가 비용 발생 가능성이 높습니다. 지적도상 맹지라는 점도 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 매력적인 초기 투자 비용 가능성: 법정지상권 불확실성 등의 위험 요소로 인해 감정가보다 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 지역 가치: 여수시 봉계동 지역의 향후 발전 가능성을 고려한 투자로 볼 수 있으나, 본건의 위험 요소를 철저히 인지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 없이 건물만 매각되며, 특히 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 중대한 위험을 내포하고 있습니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 주변 물건과의 직접적인 비교가 어렵습니다. 건물만 매각되는 사례는 흔치 않으며, 법정지상권 불확실성은 건물 가치를 현저히 낮출 수 있습니다.

따라서, 감정가 113,924,000원보다는 훨씬 낮은 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 건물의 철거 비용, 토지 사용료 지급 가능성, 법정지상권 문제 해결 시 예상되는 총 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제공된 정보와 검색된 자료만으로는 명확한 시세 분석이 어렵습니다. 본건의 중대한 위험 요소를 감안할 때, 매우 보수적으로 접근하여 채권 총액(약 5400만원 이상)을 상회하는 수준에서 신중하게 결정하거나, 법정지상권 등 법적 문제를 명확히 파악한 후에 입찰가를 정하는 것이 현명합니다.

매우 보수적으로, 잠재적 위험 비용을 고려하여 5천만원 ~ 8천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 그러나 이는 매우 높은 위험을 수반하는 투자가 될 수 있습니다. 실제 입찰가 산정 시에는 반드시 법률 전문가와 상의하여 법정지상권 문제를 명확히 규명하고, 현장 답사를 통해 건물 상태를 면밀히 점검하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.