나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51694 [2] 전라남도 완도군 고금면 가교리 956-12 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 고금면 가교리 소재 "교성리마을회관" 남동측 근거리(기호 1-7)
및 북측 인근(기호 8-22)에 위치하며, 주위는 자연부락, 축양장, 농경지, 임야 등이 혼
재하는 해안농어촌지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 대체로 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로 전으로 이용중임.
기호 2 : 부정형 완경사지로 전 등으로 이용중임.(분묘 1기 소재)
기호 3 : 부정형 완경사지로 묘리로 이용중임.(분묘 수기 소재)
기호 4 : 부정형 평지로 답 등으로 이용중임.(일부 유지, 도로 등)
기호 5 : 부정형 평지로 제시외 건물의 부지로 이용중임.
기호 6 : 사다리형 평지로 제시외 건물의 부지로 이용중임.
기호 7 : 사다리형 평지로 답으로 이용중임.
기호 8,9 : 사다리형 완경사지로 전으로 이용중임.
기호 10 : 사다리형 평지로 제시외 건물의 부지로 이용중임.
기호 11 : 부정형 완경사지로 단독주택의 부지로 이용중임.
기호 13,14 : 부정형 완경사지로 창고부지로 이용중임.
기호 17,18,19 : 사다리형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.
기호 20,22 : 부정형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 지적도상 맹지이나, 남동측으로 소폭의 포장도로 개설되어 있음.
기호 3,10 : 맹지임.
기호 4,6 : 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 5 : 남서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 7 : 북동측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 8,9 : 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 11 : 븍서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 13,14 : 지적도상 맹지이나 북서측 및 남동측으로 개설된 소폭의 포장도로로 차량
출입 가능함.
기호 17,18,19,20,22 : 일단으로 이용중이며 북서측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 4 : 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 5,6,10,17,18,19,22 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 7 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>, 소하천예정지<소하천정비
법>임.
기호 8,9,11,13,14 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 20 : 계획관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조

공부와의 차이

본건 기호 3,10 토지의 공부상 지목은 각각 "답" 및 "전" 이나, 현황 각각 "대" 및
"창고부지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 12 : 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬, 벽돌, 드라이비트마감 등
내벽 : -
창호 : 샤시창호임.

기호 15,16 : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감.
창호 : 샤시창호임.
높이 : 4m

기호 21 : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감.
창호 : 샤시창호임.
높이 : 3m

이용상태

기호 12 : 주택으로 이용중임.
기호 15,16 : 창고로 이용중임.
기호 21 : 제조업소(마른김 제조공장)로 이용중임.

설비내역

기호 12 : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.
기호 15,16,21 : -

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호 15,16은 공부상 별개의 동이나 동사이가 증축 연결되어 현황 1개동으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 특별매각조건(목록10): 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 농지전용허가 없이 형질변경한 토지로 원상복구 대상임-고금면 사실조회서 회신 참조)
2. 목록10,22. 및 타지상(956-3)의 제시외 건물(감정평가서 ㅅ) 및 목록19,20,22. 지상의 제시외 건물(감정평가서 ㅎ)과 목록20,22. 및 타지상에 콘크리트 구축물 매각에서 제외
3. 목록17,18,19,20,22.은 일단의 창고부지로 이용중이며 북서측으로 소폭의 포장도로와 접함
4. 목록10,19,20,22. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
5. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 해남지원 2024타경51694 (2)

* 소재지: 전라남도 완도군 고금면 가교리 956-12

* 용도: 공장 (현재 마른김 제조 공장, 창고, 주택 등으로 이용 중)

* 감정가: 198,669,000원

* 토지면적: 1,545.00㎡ (약 467.36평)

* 건물면적: 478.50㎡ (약 144.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 완도군 고금면 가교리 소재 "교성리마을회관" 남동측 근거리 또는 북측 인근.

* 주위환경: 본건은 해안 농어촌 지역으로 자연부락, 축양장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통: 본건 및 인근까지 대체로 차량 접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

* 도로접근성: 개별 필지별로 도로 접합 상태가 상이함. 일부 필지는 맹지이며, 일부 필지는 소폭의 포장도로와 접함. 목록 17, 18, 19, 20, 22번지는 일단의 창고 부지로 이용 중이며 북서측으로 소폭 포장도로와 접함.

* 주변시설: 자연부락, 농경지, 축양장 등이 혼재하는 지역으로, 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합중앙회(농림수산업신용보증)의 강제경매개시결정 (2024.04.22.)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정평가서 ㅅ,ㅎ)에 대하여 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 병장수산영어조합법인, 방선희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 권리관계 및 명도 가능성 등 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

* 임차인: 주식회사고금, 김주남

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 실제 권리관계 및 명도 가능성 등 인수 여부를 반드시 확인해야 함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인 관련 실사 필수)

* 기타 권리사항:

* 분묘기지권: 토지 이용상태에 묘지로 이용 중인 필지가 있으며 분묘가 소재한다는 언급이 있어 분묘기지권의 성립 여부를 확인해야 함.

* 농지취득자격증명: 목록 10번지는 농지이며, 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 관련 법규 준수 여부를 확인해야 함.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 해안 농어촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 자연부락, 농경지, 축양장 등이 혼재된 지역임.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 기반 산업(농수산업, 소규모 제조업)이 주를 이루는 것으로 판단됨.

* 공장 및 창고 용도로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내 산업 활동과 연관된 상권으로 보임.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 교성리마을회관이 있으며, 기본적인 농어촌 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 부족함.

* 교통 및 접근성: 차량 접근은 가능하나, 제반 교통사정은 보통 수준임. 상세 대중교통 정보는 부족함.

* 의료/교육: 대규모 병원이나 학교 등은 원거리에 위치할 가능성이 높으며, 도서 지역 특성상 접근성이 제한적일 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 10번지(농지)는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 및 농지 전용 허가 없이 형질 변경한 토지로 원상복구 대상이 될 수 있음.

* 제시외 건물 및 경계 불명확: 매각에서 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성, 인접 토지와의 경계 불명확으로 인한 측량 및 분쟁 발생 가능성.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재하여, 명도 비용 및 협상에 대한 불확실성 존재.

* 분묘기지권: 토지 내 분묘 소재로 인한 분묘기지권의 성립 및 관련 분쟁 가능성.

* 도로 접근성: 일부 필지 맹지, 일부 소폭 포장도로 접함으로 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목과 현황이 달라, 관련 행위 제한 및 인허가 사항 사전 확인 필요.

* 형질 변경된 토지: 농지 전용 허가 없이 형질 변경된 토지로 원상 복구 대상이 될 수 있다는 점 유의.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 완도군 고금면 가교리에 위치한 공장 용지로, 마른김 제조 공장, 창고, 주택 등으로 이용 중인 복합적인 부동산임.

* 해안 농어촌 지역의 입지이며, 농지, 묘지, 주택, 공장 부지 등이 혼재되어 있어 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 관련 법정지상권 가능성, 분묘기지권, 경계 불명확 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적임.

* 특히, 농지 취득 및 형질 변경 관련 규정 준수 여부가 중요한 쟁점이 될 것으로 보임.

* 부동산 강제경매로 진행되었으며, 채권액이 상당함.

1.7. 투자 포인트

* 지역 기반 산업 연계 가능성: 완도 지역의 특성상 김, 수산물 가공 관련 사업 또는 연관 산업 시설로 활용 시 잠재력 보유.

* 일괄 매각으로 인한 효율성: 토지와 건물을 일괄 취득하여 복합 개발 또는 운영 가능.

* 상대적으로 낮은 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회 (단, 리스크 고려 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 198,669,000원

* 인수 보증금: 0원 (단, 임차인 실사 필요)

* 고려사항:

* 농지취득자격증명 관련 비용 및 원상복구 가능성

* 대항력 있는 임차인 명도 비용 및 협상

* 분묘기지권 관련 해결 비용

* 경계 확인 및 측량 비용

* 제외되는 제시외 건물 관련 법정지상권 인수 또는 해결 비용

* 제반 서류 미비 또는 인허가 관련 비용

* 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려움. 상기 리스크 요소들에 대한 추가 조사 및 전문가 상담 후, 해당 리스크를 감안한 할인율을 적용하여 보수적으로 산정해야 함.

* 보수적 접근: 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 시작하여, 리스크 해소 비용을 고려하여 최종 입찰가 결정 권유. (예: 1억 4천만원 ~ 1억 6천만원 범위 내에서 신중히 접근)

* 면책 조항: 본 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰자, 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있음.

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