나이스옥션 법원경매 해남 2024타경51694 [3] 전라남도 완도군 고금면 가교리 979 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.05.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 고금면 가교리 소재 "교성리마을회관" 남동측 근거리(기호 1-7)
및 북측 인근(기호 8-22)에 위치하며, 주위는 자연부락, 축양장, 농경지, 임야 등이 혼
재하는 해안농어촌지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 대체로 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로 전으로 이용중임.
기호 2 : 부정형 완경사지로 전 등으로 이용중임.(분묘 1기 소재)
기호 3 : 부정형 완경사지로 묘리로 이용중임.(분묘 수기 소재)
기호 4 : 부정형 평지로 답 등으로 이용중임.(일부 유지, 도로 등)
기호 5 : 부정형 평지로 제시외 건물의 부지로 이용중임.
기호 6 : 사다리형 평지로 제시외 건물의 부지로 이용중임.
기호 7 : 사다리형 평지로 답으로 이용중임.
기호 8,9 : 사다리형 완경사지로 전으로 이용중임.
기호 10 : 사다리형 평지로 제시외 건물의 부지로 이용중임.
기호 11 : 부정형 완경사지로 단독주택의 부지로 이용중임.
기호 13,14 : 부정형 완경사지로 창고부지로 이용중임.
기호 17,18,19 : 사다리형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.
기호 20,22 : 부정형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,2 : 지적도상 맹지이나, 남동측으로 소폭의 포장도로 개설되어 있음.
기호 3,10 : 맹지임.
기호 4,6 : 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 5 : 남서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 7 : 북동측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 8,9 : 서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 11 : 븍서측으로 소폭의 포장도로와 접함.
기호 13,14 : 지적도상 맹지이나 북서측 및 남동측으로 개설된 소폭의 포장도로로 차량
출입 가능함.
기호 17,18,19,20,22 : 일단으로 이용중이며 북서측으로 소폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>임.
기호 3 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 4 : 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 5,6,10,17,18,19,22 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호 7 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 소하천구역<소하천정비법>, 소하천예정지<소하천정비
법>임.
기호 8,9,11,13,14 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>임.
기호 20 : 계획관리지역, 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조

공부와의 차이

본건 기호 3,10 토지의 공부상 지목은 각각 "답" 및 "전" 이나, 현황 각각 "대" 및
"창고부지"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 12 : 철근콘크리트벽식조 경사스라브지붕 단층 건물로서
외벽 : 판넬, 벽돌, 드라이비트마감 등
내벽 : -
창호 : 샤시창호임.

기호 15,16 : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감.
창호 : 샤시창호임.
높이 : 4m

기호 21 : 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감.
창호 : 샤시창호임.
높이 : 3m

이용상태

기호 12 : 주택으로 이용중임.
기호 15,16 : 창고로 이용중임.
기호 21 : 제조업소(마른김 제조공장)로 이용중임.

설비내역

기호 12 : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.
기호 15,16,21 : -

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호 15,16은 공부상 별개의 동이나 동사이가 증축 연결되어 현황 1개동으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록11,13. 지상의 조경수와 유실수(감나무) 및 제시외 건물 등(11-2,13-1,13-2) 매각 포함
2. 목록11. 지상의 제시외 건물(감정평가서 ㅇ) 및 목록14. 지상의 제시외 건물(감정평가서 ㅌ,ㅍ) 매각에서 제외
3. 목록11,13,14. 일부 도로임
4. 목록11. 토지 일부는 현황 도로{인접지(목록13) 진입로}로 이용중임
5. 목록13,14. 지적도상 맹지이나 북서측 및 남동측으로 개설된 소폭의 포장도로로 차량 출입 가능함
6. 목록 15,16.은 공부상 별개의 동이나, 현황은 동과 동 사이가 증축되어 한개의 동으로 사용중임
7. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경51694 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 고금면 가교리 979

용도: 창고시설 (감정평가서상 주택, 제조업소(마른김 제조공장) 등 복합 용도로 이용 중인 건물 포함)

감정가: 458,504,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 3860.00㎡ (약 1167.95평)

건물 면적: 509.80㎡ (약 154.24평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 134.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 완도군 고금면 가교리 소재 "교성리마을회관" 남동측 근거리 및 북측 인근에 위치하며, 주위는 자연부락, 축양장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 해안농어촌지대임.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 대체로 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됨.

2.3. 인접 도로 상태

각 필지별로 다양한 도로 접근성을 보임. 일부 필지는 지적도상 맹지이나 소폭의 포장도로를 통해 차량 출입이 가능하며, 일부 필지는 서측, 북서측, 남동측 등으로 소폭의 포장도로와 접하고 있음. 목록 11, 13, 14번지는 일부 도로로 이용 중이며, 목록 11번지 토지의 일부는 인접지(목록 13)의 진입로로 현황 도로로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 기록이 있으며, 여러 근저당권(완도농업협동조합, 농업협동조합중앙회, 용재창) 및 지상권 설정이 있었으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 상태임. 가장 빠른 근저당권(2018-07-13, 농협)이 말소기준권리가 되며, 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보임.

건물 등기부 또한 유사한 권리 관계를 가지며, 말소기준권리 이후의 근저당권 등은 소멸될 예정임.

본 경매는 농업협동조합중앙회의 강제경매에 의한 것임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2022-12-23

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았으나, 특수물건정보에 기재된 '분묘기지권'은 등기사항에 나타나지 않는 권리로서 경매로 소멸되지 않으므로 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 완도군 고금면 가교리 지역은 주로 농경지, 임야, 자연부락, 축양장 등이 혼재된 해안 농어촌 지역임. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 편의시설이 있을 것으로 예상됨.

4.2. 잠재적 상업 가치

창고시설로서의 용도는 고려될 수 있으나, 주변 배후 수요가 크지 않은 농어촌 지역의 특성을 감안해야 함. 마른김 제조공장 등으로 이용된 건물 용도는 지역 특산물 관련 사업에 연계될 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

주변 "교성리마을회관"이 인접해 있으며, 기본적인 농어촌 생활 기반시설이 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 대형마트, 병원 등 편의시설은 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육 및 의료시설

인근 초등학교, 중학교 등 교육시설은 있으나, 고등학교 및 종합병원 등은 완도읍 등지로 이동이 필요할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

감정평가서상 토지 일부(기호 2, 3)에 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권이 성립될 가능성이 높음. 이는 경매로 소멸되지 않는 권리로서, 해당 분묘에 대한 사용 제한 등 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있음.

6.2. 도로 및 경계 문제

일부 토지가 지적도상 맹지이거나 현황 도로로 이용 중인 부분이 있어 접근성 및 토지 이용 계획에 제약이 있을 수 있음. 또한, 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계 측량 등 별도의 확인이 필요하며, 이에 따른 비용 및 분쟁 가능성이 있음.

6.3. 공부와의 차이

토지의 공부상 지목과 현황 이용(예: 답/전 → 대/창고부지)이 상이한 부분이 있으며, 건물(목록 15,16)의 경우 공부상 별개 동이나 현황은 증축되어 한 개 동으로 사용 중이므로, 공부와의 차이에 대한 확인이 필요함.

6.4. 제시외 건물 및 수목

목록 11, 13번지 지상의 조경수, 유실수(감나무) 및 제시외 건물 등이 매각에 포함되나, 목록 11, 14번지 지상의 일부 제시외 건물은 매각에서 제외되므로, 명확한 경계 및 포함/제외 대상 확인이 중요함.

6.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 대해 검색한 결과, 특별히 명시된 혐오시설(폐기물 처리장, 납골당 등)은 확인되지 않음. 다만, '축양장'이 인근에 언급되어 있어 축사 관련 시설의 악취 등이 잠재적 불편 요소가 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 고금면 가교리에 위치한 창고시설을 포함한 복합 용도의 부동산임. 감정가는 4억 5천만 원대이나, 공동담보 및 다수의 근저당권 설정 이력이 있었으며, 현재는 강제경매로 진행 중임. 권리분석상 말소기준권리 이후의 채권은 소멸될 것으로 예상되나, 분묘기지권, 도로 접근성, 경계 불명확 등 주의해야 할 리스크 요인이 존재함. 농어촌 지역의 특성상 즉각적인 시세 차익보다는 장기적인 관점 또는 특정 목적(예: 지역 특산물 관련 사업)에 부합하는 경우 투자를 고려해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 주요 권리 관계(근저당, 강제경매)가 말소될 예정으로, 비교적 낮은 인수 부담으로 취득 가능.

* 창고시설 외 주택, 마른김 제조공장 등으로 활용된 건물들이 포함되어 있어 용도 다각화 가능성.

* 해안 농어촌 지역의 특성을 활용한 사업(예: 지역 특산물 가공 및 유통, 시설원예 등)과의 연계 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세, 향후 부동산 시장 전망, 투자자의 자금력 및 위험 감수 수준, 그리고 분묘기지권, 도로, 경계 문제 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 산정해야 함. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가(458,504,000원)를 기준으로 하되, 리스크 요인들을 반영하여 신중한 접근이 요구됨. 예상 입찰가 범위는 현지 시세 조사 및 전문가와 상담을 통해 구체화하는 것이 필수적임. 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있음. 예를 들어, 3억 2천만 원 ~ 4억 1천만 원 범위에서 입찰가를 설정해 볼 수 있으나, 이는 단순 추정치이며, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 결정해야 함.

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