나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50367 [3] 전라남도 완도군 보길면 정자리 877-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,2 : 전라남도 완도군 보길면 소재 ""보길초등학교"" 북서측 원거리에 위치하며,
주위는 농경지, 양어장 등이 혼재하는 해안농경지대임.
기호 3,4,5,6 : 전라남도 완도군 보길면 정자리 소재 ""선창마을"" 남측 근거리에 위치
하며, 주위는 농경지, 주택 등이 혼재하는 해안농어촌지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 도서지역으로서 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 완경사지로 대체로 휴경지 상태임.
기호 2 : 부정형 평지로 답기타로 이용중임.(일부 창고부지로 이용중임.)
기호 3 : 부정형 완경사지로 휴경지 상태이며 남측 경계 부근에 분묘 수기 소재함.
기호 4 : 부정형 완경사지로 전 및 일부 도로로 이용중임.(수목 식재됨)
기호 5 : 부정형 평지 내지 완경사지로 전기타(야적장) 등으로 이용중임.(수목 식재됨)
기호 6 : 사다리형 완경사지로 단독주택 부지로 이용중이며, 일부 현황 도로임.(수목
식재됨)

인접 도로상태

기호 1,2 : 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 차량접근 가능함.
기호 3 : 서측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.
기호 4 : 동측으로 지적도상 도로와 접하나 사실상 폐도이며, 북측으로 개설된 소폭의
현황도로와 접하며 본건 일부 도로임.
기호 5 : 동측으로 왕복2차선 포장도로와 접함.
기호 6 : 동측으로 지적도상 도로와 접하나, 현황 폐도이며, 본건 일부 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>임.
기호 3 : 자연환경보전지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 국립공원<자연공원법>, 공원자연환경지구(2023-05-31)<자연공
원법>, 영농여건불리농지임.
기호 4,6 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타 : 평가의견 기타사항란 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 블럭조 스레트지붕(현황 함석기와지붕) 단층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : -
창호 : 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

공부상 스레트지붕이나 현황 함석기와지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록4,6. 지상의 제시외 수목 매각 포함
2. 특별매각조건(목록4.): 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음-보길면 사실조회 회신서 참조)
3. 목록7.은 현황 함석기와이고, 전면 샷시조 전실 및 후면 보일러실 당해 건물에 포함하여 평가함(26.06.01.자 중부감정평가사사무소 사실조회 회신서 참조)
4. 목록4,6. 일부 도로임. 목록6. 남측 일부 지상에 인접지(정자리 876-3) 소재 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사됨
5. 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 경계측량 등 별도의 확인을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50367 (3)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 정자리 877-3

용도: 단독주택

감정가: 49,040,000원

토지면적: 1085.00㎡ (약 328.3평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.00㎡ (약 15.1평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증)

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 완도군 보길면에 위치하며, 주위는 농경지, 양어장, 주택 등이 혼재하는 해안농경지대 또는 해안농어촌지대입니다. "보길초등학교" 북서측 원거리에 위치하며, "선창마을" 남측 근거리에 자리하고 있습니다. 차량 접근은 가능하나 도서지역으로서 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 말소기준권리인 근저당권(오뚜기에스에프주식회사, 2016.06.22.)을 포함하여, 이후 설정된 다수의 가압류 및 근저당 등 모든 권리가 말소될 예정입니다. 이는 경매를 통해 부동산을 취득할 경우, 낙찰자가 인수하게 되는 부담이 최소화됨을 의미합니다. 등기부등본상 소유권이전 내역은 있으나, 현재 경매 개시 결정된 강제경매(채권자: 농업협동조합중앙회)로 인해 정리됩니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 완도군 보길면은 농경지와 어업 시설이 혼재하는 해안 지역으로, 전통적인 농어촌의 생활권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 최근 보길도 지역의 부동산 경매 물건들이 일부 소개된 바 있으며, 대체로 토지 면적 및 건물 규모에 따라 4천만원대에서 9천만원대 이상의 감정가를 보이는 경향이 있습니다. 해당 물건의 감정가는 4,904만원으로, 주변 유사 물건 대비 평균적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건은 "보길초등학교"와 비교적 가까운 거리에 위치하여 교육 환경을 일부 갖추고 있습니다. 또한, "선창마을" 인근에 위치하여 지역 생활 기반 시설 접근성을 가늠해볼 수 있습니다. 도서 지역의 특성상 육지와의 접근성 및 편의시설 이용에는 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지(전, 답 등)가 포함되어 있어, 경매 취득 시 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 미반환 및 원상회복 명령 등 법적 제재가 가해질 수 있으므로, 사전에 자격 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 분묘가 존재하는 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있습니다. 이는 해당 분묘의 소유자가 토지 소유자의 승낙 없이도 분묘를 수호하고 관리할 수 있는 권리로, 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 경계 및 현황: 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있으며, 인접 토지(정자리 876-3) 건물의 일부가 소재하는 것으로 조사되었습니다. 또한, 인접 토지와 경계 등이 불명확하여 별도의 경계 측량이 필요합니다. 이는 향후 경계 분쟁의 소지가 있거나, 실제 사용 가능한 면적에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 수목 및 지상물: 토지 지상에 식재된 수목은 매각에 포함되나, 구체적인 종류 및 가치는 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건물 현황: 공부상 지붕재가 스레트이나 현황 함석기와로, 전면 샷시조 전실 및 후면 보일러실이 건물에 포함되어 평가되었습니다. 실제 건축물대장과의 차이점을 확인해야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 해당 주택의 임대 관계 및 점유 현황은 미상으로 파악됩니다. 따라서 입주 시점 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 보길면에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지를 포함하고 있어 잠재적 활용 가치가 있습니다. 농어촌 지역의 특성을 가지며, 주요 교육 시설 및 마을 인근에 위치하고 있습니다. 권리 관계는 대부분 말소될 예정으로, 법률적 부담은 적을 것으로 보입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 경계 불명확 및 현황 도로 편입 등 다수의 실질적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 건물 현황과 공부상 차이 및 임대 관계 미상 등의 사항도 반드시 확인해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 사전에 철저한 조사를 통해 해결 방안을 모색할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 완도군 보길면 지역 내에서 폐기물처리장과 같은 혐오 시설이 특정 지역에 들어설 경우 반대하는 주민 민원이 제기된 사례가 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오 시설이 조사되지는 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 저평가된 토지: 감정가 대비 넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 농어촌 지역의 매력: 조용한 자연환경을 선호하는 실수요자에게는 귀농, 귀촌 또는 세컨하우스로서의 매력으로 작용할 수 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소 예정인 권리 사항들이 많아, 낙찰 후 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 49,040,000원입니다. 본 물건은 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 존재, 경계 불명확 및 인접 건물 일부 소재 등의 명확한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 건물 현황과 공부상 차이, 임대 관계 미상 등의 불확실성도 존재합니다.

주변 경매 물건들의 감정가를 볼 때, 본 물건의 감정가가 비교적 낮은 편에 속합니다. 그러나 앞서 언급된 리스크들을 고려할 때, 잠재적 낙찰자는 이러한 불확실성에 대한 비용을 입찰가에 반영할 것으로 예상됩니다.

따라서, 리스크 요인들을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가 범위는 4,000만원 ~ 5,000만원 내외로 제시하며, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 파악이 입찰가 산정의 핵심이 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.