나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50378 [3] 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(5-5, 5-6) 및 목록5. 지상의 제시 외 수목 및 관정 매각 포함
2. 목록5. 수목위치의 정확한 경계확인을 위해서는 인접지와의 정밀한 지적측량 등을 요함
3. 목록10. 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50378 (3)

소재지: 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-2

용도: 단독주택

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

건물면적: 98.82㎡ (약 29.89평)

건물 제시외면적: 42.60㎡ (약 12.89평)

감정가: 238,913,940원 (약 2억 3,891만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 해남군 삼산면 구림리에 위치하고 있습니다. 구림리는 해남의 주요 관광지인 대흥사와 두륜산 인근에 자리하여 자연 경관이 뛰어나며, 관광객 방문이 잦은 지역입니다. 해남읍과의 접근성도 있어 생활 편의시설 이용에 용이할 것으로 보입니다. 주변은 농경지와 임야가 어우러진 한적한 시골 마을 형태를 띠고 있으며, 지역 특성상 전원생활을 즐기기 적합한 환경입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2020년 5월 14일에 접수된 동양저축은행 근저당(을16)입니다. 이보다 선순위 권리 또는 말소기준권리와 동일 순위의 권리는 없습니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 등기부등본상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부 요약에는 지상권 등재 내역이 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 성인호 (마스킹: 성 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-12-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

보증금 및 차임이 0원으로 파악되나, 대항력 있는 임차인이므로 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 명도 가능성에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액 (참고): 약 312,083,314원 (등기부 요약 기준)

1.3. 상권분석

삼산면 구림리 지역은 주로 농업과 관광업이 발달한 지역입니다. 두륜산 및 대흥사와 같은 관광 명소가 인접해 있어 펜션, 민박 등 숙박 시설 운영과 관련된 상권이 일부 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 위주로 구성될 가능성이 높습니다. 인근 해남읍 지역의 상권을 이용하는 것이 일반적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 대흥사, 두륜산 등 유명 관광지가 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다. 해남읍이 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 병원, 마트, 학교 등 생활 편의시설은 해남읍을 통해 이용할 것으로 예상됩니다. 대중교통으로는 해남종합버스터미널에서 대흥사 방면 버스를 이용할 수 있습니다. 주변에서 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 경계 확인 필요: 물건명세서 및 주의사항에 제시외 건물, 수목, 관정 등이 매각에 포함되며, 특히 수목 위치 및 인접 토지와의 경계 확인을 위해 정밀 지적 측량이 필요하다는 점은 토지 이용에 있어 잠재적 이슈가 될 수 있습니다 [주의사항 2, 3].

* 높은 채권 총액: 근저당 설정액이 감정가를 초과하는 점은 물건의 가치 및 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 중복병합사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우, 관련 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 삼산면의 관광 명소 인근에 위치한 단독주택입니다. 넓은 토지와 건물, 제시외 수목 및 관정까지 일괄 매각되어 활용 가치가 있을 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 토지 경계 확인의 필요성, 높은 채권 설정액 등은 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 주변 시세 대비 감정가의 적정성, 그리고 명도 및 법적 문제 해결 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인근 지역: 대흥사, 두륜산 등 관광 명소 인근에 위치하여 향후 관광객 수요 증가에 따른 부동산 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 660㎡의 넓은 토지는 전원주택 신축, 텃밭 활용, 또는 주거 외 부가시설 설치 등 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지뿐만 아니라 건물 및 제시외 수목, 관정까지 포함하여 매각되므로 별도 처리 비용이나 번거로움이 줄어듭니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 238,913,940원을 기준으로, 현지 부동산 거래 사례 및 본 건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 경계 확인 필요성 등)를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 (약 2억 500만원)

본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 투자 분석에 근거한 것이며, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차인과의 명도 가능성 및 토지 경계 측량 결과 등 추가적인 심층 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.