나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50378 [2] 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.04.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 목록3. 지상의 제시외 건물(3-3, 3-4) 및 관정, 목록3,7. 지상의 제시외 수목 매각 포함
2. 목록3. 지적도상 맹지이나, 인접지를 통해 출입이 가능하고, 목록7. 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트포장도로에 접함
3. 목록3,7. 수목위치의 정확한 경계확인을 위해서는 인접지와의 정밀한 지적측량 등을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2025타경50378 (2)

소재지: 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-1

용도: 단독주택

감정가: 140,063,600원

토지면적: 1013.00㎡ (약 306.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 77.00㎡ (약 23.29평)

건물 제시외면적: 39.80㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

소재지: 전라남도 해남군 삼산면 구림리 739-1

토지이용계획: 검색 결과, 해당 지역은 자연환경보전지역, 계획관리지역, 농림지역 등으로 복합적으로 이용될 수 있습니다.

주변환경: 물건지 주변은 구림마을 인근에 위치하며, 마을 주변 농경지대 및 순수 농촌지대로 파악됩니다. 유명 관광지인 대흥사와 두륜산이 인근에 있어 관광객의 방문이 잦은 지역입니다. 또한, 2024년 행정안전부 재해예방사업으로 삼산 구림 소하천 정비사업이 선정되어 지역 기반 시설 개선이 기대됩니다.

교통상황: 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 인접지를 통해 출입이 가능합니다. 구림리 인근에는 해남종합버스터미널에서 출발하는 농어촌버스가 운행되고 있으며, 대흥사 방면으로 가는 702번 버스가 운행됩니다. 대중교통 이용이 편리한 편은 아니나, 차량 이동 시 접근성은 양호한 것으로 보입니다.

도로상태: 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하며, 동측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부채권 총액: 312,083,314원

말소기준권리: 을17, 동양저축은행 근저당권 (접수일자: 2020-05-14)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

소멸되는 권리:

* 등기구분 갑34, 최영남 소유권이전 (접수일자: 2020-05-14)

* 등기구분 을17, 동양저축은행 근저당권 (접수일자: 2020-05-14)

* 등기구분 갑38, 해남세무서장 압류 (접수일자: 2024-08-05 / 2024-05-02)

* 등기구분 갑40, 전남신용보증재단 가압류 (접수일자: 2024-09-23)

* 등기구분 갑43, 장미경 강제경매 (접수일자: 2025-03-17)

* 등기구분 갑44, 동양저축은행 임의경매 (접수일자: 2025-10-23)

모든 등기된 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

해당 물건이 소재한 삼산면 구림리 지역은 주로 농촌 및 전원생활 지역의 특성을 보입니다. 인근에 대흥사, 두륜산 등 관광 자원이 풍부하여 관광객 유치와 관련된 상권이 일부 형성되어 있을 수 있습니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 밀집된 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주의 상권으로 판단됩니다. 최근 주변에 건축 허가 현황을 보면 스마트 농업 창고 시설, 동물 및 식물 관련 시설 등이 있어 관련 산업의 성장이 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 해남읍이 인근에 있어 해남서초등학교, 해남제일중학교, 해남고등학교 등을 이용할 수 있습니다.

* 의료시설: 해남읍 인근 병원 및 의원 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 버스 정류장이 인근에 있으나, 주요 이동은 자가용을 이용하는 것이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 대흥사, 두륜산 등 자연 및 문화 관광지가 인접하여 여가 활동에 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 가능성: 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 출입이 가능하므로, 실제 이용에 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 명확한 통행로 확보를 위한 인접 토지 소유자와의 원만한 관계 유지가 중요합니다.

* 제시외 물건: 지상의 제시외 건물(3-3, 3-4) 및 관정, 수목 등이 매각에 포함되므로, 실제 현황과 공부상 내용의 차이를 정확히 파악하고 현장 조사 시 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 경계 확인: 지상 수목 위치의 정확한 경계 확인을 위해 인접지와 정밀한 지적 측량이 필요할 수 있습니다.

* 중복병합, 공동담보: 복수의 경매 사건이 병합되어 진행되거나 공동 담보로 묶여있는 경우, 권리 관계가 복잡할 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 해남군 삼산면 구림리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 가지고 있으며 주변 관광 자원과 인접해 있다는 장점이 있습니다. 경매 절차상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악되나, 지적도상 맹지 가능성, 제시외 건물 및 수목 포함 등 현장 조사 시 확인해야 할 사항이 있습니다. 또한, 농촌 지역의 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 자가용 이용 시에는 접근성이 확보됩니다. 감정가는 140,063,600원이며, 토지 면적이 넓어 토지 가치를 고려할 때 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1013㎡의 넓은 대지는 전원주택 신축이나 추가 개발 가능성을 시사합니다.

* 관광지 인접: 대흥사, 두륜산 등 유명 관광지와 가까워 주말 별장, 펜션 등 관광 관련 활용 가능성이 있습니다.

* 지역 발전 가능성: 소하천 정비 사업 등 지역 기반 시설 개선 사업이 진행 중으로, 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 단독주택의 매매가 정보가 제한적이며, 특히 구림리 지역의 최근 거래 사례를 찾기 어렵습니다. 다만, 검색 결과에서 확인된 인근 부동산 매물 중 36.3㎡(약 11평) 면적의 단독주택이 8,800만원에 직거래된 사례가 있습니다. 또한, 211평(약 696㎡) 대지에 건축된 주택 및 밭, 논이 포함된 매물이 5억 5천만원에 매물로 나와 있는 경우도 있습니다.

본건은 감정가 140,063,600원이며, 토지 면적이 306.43평으로 넓은 편입니다. 농림지역, 자연환경보전지역 등 토지 이용 계획을 고려했을 때, 건축물의 가치보다는 토지 가치의 비중이 클 것으로 예상됩니다.

현 시세 분석을 위해서는 인근 유사 토지(농림지역, 자연환경보전지역 등)의 거래 사례와 건축물의 노후도, 정확한 현황 조사가 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 투자 목적, 명도 및 권리 분석 결과를 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 이하 또는 감정가 근방에서, 개발 가능성을 높게 본다면 감정가 이상까지 고려해 볼 수 있으나, 이는 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 신중하게 판단해야 합니다.

현재로서는 감정가 140,063,600원을 기준으로, 토지 활용 가치를 고려하여 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 대략적인 추정치이며, 반드시 추가적인 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.