나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51773 [5] 전라남도 목포시 용당동 171-10 유달아파트 2동 3층4호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 1m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 위 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임. 일련번호 2-나) 멸실임.

설비내역

일련번호 2-가) 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 블록조 판넬지붕 단층, 창고, 약 5.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 목조 스레트 및 썬라이트지붕 단층, 가추, 약 3.6㎡임. 제시외건물 ㄷ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 가추, 약 11.0㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 등, 약 12.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 및 변소, 약 2.5㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가) 공부상 지붕의 구조는 "시멘트기와지붕"이나, 현황은 "강판지붕"임. 일련번호 2-나) 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 목상고등학교 북동측 인근에 위치한 용당아파트 제1동 제5층 제505호 외 2개호[일련번호 3-다) ~ 5-마)] 및 용당동 소재 "목포공업고등학교" 북측 인근에 위치한 유달아파트 제2동 제3층 제4호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 3-다) ~ 5-마) 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제505호 외 2개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 6-바) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제4호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 3-다) ~ 6-바) 공히 아파트임.

설비내역

일련번호 3-다) ~ 6-바) 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 3) ~ 5) 사다리형 평지로서 아파트 건부지임. 일련번호 6) 부정형 완경사지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호 3) ~ 5) 본건 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선, 북측 및 동측으로 노폭 약 6 ~ 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 남측으로 단지내 포장도로가 접함. 일련번호 6) 본건 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 물건 현황

사건번호: 목포지원 2025타경51773 (5)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 171-10 유달아파트 2동 3층4호

물건종별: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 건물 구조

토지면적 (토지 지분): 40.30㎡ (약 12.2평)

건물면적 (전용면적): 45.19㎡ (약 13.7평)

분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

본건은 5층 건물 중 3층 4호로, 철근콘크리트조 슬래브지붕 아파트입니다.

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 32,000,000원

말소기준권리: 2025년 12월 16일 접수된 박용렬의 강제경매개시결정 (75,520,433원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교" 북측 인근에 위치하며, "목포공업고등학교" 북측 인근에 위치한 유달아파트 단지 내에 있습니다.

주위는 아파트 단지와 기존 주택지대가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 단지 내 포장도로가 인접해 있습니다.

주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 주변 환경

본건(유달아파트 2동)은 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 상 소유권 이전 내역은 장미정(2006년), 이옥자(2011년), 김정(2013년 매매) 순으로 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 광주지방법원 목포지원의 강제경매개시결정(채권자: 박용렬, 권리금액: 75,520,433원)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 총 보증금 합계는 0원입니다.

이 정보만으로는 임차인의 존재 여부나 대항력 유무를 정확히 파악하기 어렵습니다.

주의: 임차인이 존재할 경우, 보증금이나 차임이 미상이라도 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인하여 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 "지상권개요:"로 기재되어 있어 명확한 권리사항은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주거 지역 내에 위치하여 직접적인 대형 상업시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

학교(문태고, 목포공고) 인근에 위치하여 교육 관련 시설 및 인프라 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

지역 기반의 편의시설 이용은 보통 수준일 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

문태고등학교, 목포공업고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 부합물

건물감정평가요항표 상, 일련번호 2-가)의 단독주택으로 추정되는 건물 외에 제시외건물로 블록조 창고(약 5.0㎡), 목조 가추(약 3.6㎡), 경량철골조 가추(약 11.0㎡), 조적조 창고 등(약 12.0㎡), 조적조 창고 및 변소(약 2.5㎡) 등이 다수 존재합니다.

본건이 아파트 구분건물임에도 불구하고, 토지감정요항표 상 "단독주택 건부지임"으로 기재된 점, 그리고 건물감정평가요항표 상 단독주택 및 다수의 제시외 건물이 언급된 점을 고려할 때, 토지/건물 일괄매각으로 인해 낙찰자가 이들 구조물에 대한 처리(철거, 원상회복 등) 의무를 부담할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

건물감정평가요항표에 따르면, 공부상 지붕 구조는 "시멘트기와지붕"이나 현황은 "강판지붕"으로 되어 있습니다.

또한, 일련번호 2-나) 건물이 현황 멸실된 것으로 나타납니다.

이러한 공부와의 차이는 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지 관련 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 조사)

외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 조사한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 시설이 주를 이루고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 목포시 용당동에 위치한 유달아파트 2동 3층 4호로, 법원 감정가는 32,000,000원입니다.

아파트로서 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

등기부 상으로는 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 비교적 권리관계가 명확해 보이나, 임차인 현황 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 실제 임차인 존재 여부 및 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필수적입니다.

건물감정평가요항표에 언급된 단독주택 및 다수의 제시외 건물, 그리고 공부와의 차이(지붕 구조 등)는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으며, 토지/건물 일괄매각이라는 점을 고려하여 면밀한 조사가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가 대비 주거 가치: 감정가가 3,200만원으로 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

학군 접근성: 학교가 인접해 있어 교육 환경을 중시하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

권리관계 명확성 (표면상): 말소기준권리 이외의 복잡한 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 시작하나, 현장 조사, 주변 시세, 낙찰가율, 명도 가능성, 제시외 건물 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히 임차인 현황의 '보증금 합계: 0원' 정보는 실제 임차인 존재 및 인수 여부에 따라 입찰가에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사 시 임차인 존재 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

건물감정평가요항표에 기재된 단독주택 및 다수의 제시외 건물, 그리고 공부와의 차이로 인한 하자 보수 비용 등을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 정보 수집 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.