나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51773 [4] 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 9동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 "문태고등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 기존 주택지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사지이며, 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 1m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 시멘트기와지붕 위 강판지붕 단층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등. 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임. 일련번호 2-나) 멸실임.

설비내역

일련번호 2-가) 급배수설비, 위생설비, 보일러에 의한 난방 등이 구비됨.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 블록조 판넬지붕 단층, 창고, 약 5.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 목조 스레트 및 썬라이트지붕 단층, 가추, 약 3.6㎡임. 제시외건물 ㄷ) 경량철골조 넥산지붕 단층, 가추, 약 11.0㎡임. 제시외건물 ㄹ) 조적조 강판지붕 단층, 창고 등, 약 12.0㎡임. 제시외건물 ㅁ) 조적조 슬래브지붕 단층, 창고 및 변소, 약 2.5㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2-가) 공부상 지붕의 구조는 "시멘트기와지붕"이나, 현황은 "강판지붕"임. 일련번호 2-나) 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 용당동 소재 목상고등학교 북동측 인근에 위치한 용당아파트 제1동 제5층 제505호 외 2개호[일련번호 3-다) ~ 5-마)] 및 용당동 소재 "목포공업고등학교" 북측 인근에 위치한 유달아파트 제2동 제3층 제4호로서 주위는 아파트단지임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 3-다) ~ 5-마) 철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 5층 건물 중 제5층 제505호 외 2개호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임. 일련번호 6-바) 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제4호로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지, 타일 마감 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 3-다) ~ 6-바) 공히 아파트임.

설비내역

일련번호 3-다) ~ 6-바) 위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 3) ~ 5) 사다리형 평지로서 아파트 건부지임. 일련번호 6) 부정형 완경사지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호 3) ~ 5) 본건 서측으로 왕복 4차선, 남측으로 왕복 2차선, 북측 및 동측으로 노폭 약 6 ~ 8m의 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 남측으로 단지내 포장도로가 접함. 일련번호 6) 본건 남서측으로 노폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 단지내 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51773 (4)

소재지: 전라남도 목포시 용당동 982-25 용당아파트 9동 5층502호

용도: 아파트

감정가: 50,000,000원

토지면적: 503.00㎡ (약 152.16평)

건물면적: 40.46㎡ (약 12.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 용당동에 위치한 용당아파트 9동 5층 502호입니다.

주변은 기존 주택지대와 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 북측 인근에 문태고등학교가 소재하고 있습니다.

차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본 아파트 단지까지 차량 접근이 가능하며, 주변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 박용렬의 강제경매개시결정(사건번호: 2025타경51773)입니다.

등기부등본상 소유권 이전은 여러 차례 이루어졌으며, 최근 소유권 이전은 2013년 8월 19일 매매를 통해 김정에게 이루어졌습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정영택

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-23

대항력: 있음

비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 통상적인 임대차 관계와 다릅니다. 이에 대한 상세 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인으로 인한 잠재적 부담은 별도 확인 필요)

4. 상권분석

본건이 소재한 용당동 지역은 주거 단지 위주로 형성되어 있습니다.

인근에 학교가 다수 분포하고 있어 학생 및 교직원을 상대로 한 소규모 상권이 존재할 수 있습니다.

대형 상업 시설이나 문화 시설은 단지 주변에 직접적으로 보이지 않으며, 목포시의 주요 상권으로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 문태고등학교, 목상고등학교, 목포공업고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 단지까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설(마트, 편의점 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 정영택은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다. 이는 실제 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

* 건물 현황 차이: 공부상 지붕 구조는 '시멘트기와지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로 되어 있어 실제와 공부상 내용이 상이합니다.

* 부합물 및 종물: 제시외건물(창고, 가추 등)이 다수 존재하며, 이에 대한 처리 방안을 확인해야 합니다.

* 주변 환경: 목포시 지역에서는 폐기물 처리 시설, 소각장, 퇴비 공장 등과 관련된 민원이 간헐적으로 발생하고 있는 것으로 파악됩니다. 해당 물건지의 직접적인 인접 여부는 지도상 확인되지 않으나, 이러한 혐오시설 관련 이슈는 지역 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 5천만원으로 책정되어 있어, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주거지 입지: 학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있어 가족 단위 거주 수요가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 50,000,000원을 기준으로 하되, 해당 물건의 권리관계, 특히 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재와 그로 인한 명도 및 법적 리스크를 신중하게 고려하여 결정해야 합니다. 또한, 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 인수해야 할 보증금이 0원이라 하더라도, 임차인과의 명도 협상 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 목포시 용당동에 위치한 아파트 물건으로, 감정가 대비 낮은 가격으로 경매에 나왔다는 점이 매력적입니다. 인근에 학교가 있어 주거지로서의 기본적인 조건은 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중인 점, 공부상 건물 현황과 실제가 다른 점, 그리고 목포시 전반의 혐오시설 관련 이슈 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전, 임차인과의 관계, 실제 건물 상태, 주변 환경 등을 면밀히 조사하고, 명도 및 법적 절차에 대한 충분한 검토 후 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.