나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [11] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 1,158,450원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경50028 (11)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영광새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.16㎡ (약 12.45평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 61.80㎡ (약 18.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

전용면적: 61.80㎡ (약 18.70평)

분양면적: 정보 없음

1.3. 매각 관련 특이사항

중복병합사건, 공동담보 건입니다.

미납관리비: 1,158,450원 (2026년 1월 28일 현황보고서 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치한 '신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 6층 602호'입니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후지역이며, 현재는 성숙도가 낮은 편으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 있어 차량 통행은 용이한 편입니다. 다만, 시외곽 지역에 해당하여 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 인접 도로

토지는 장방형의 평지 아파트 부지로 이용 중입니다. 인접 도로로는 북측에 왕복 3차선 도로에 접해 있습니다. 토지 이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 을1 근저당권, 정주새마을금고)

* 갑1: 소유권보존 (주식회사세종건설산업) - 말소

* 을1: 근저당권 (정주새마을금고, 2,210,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을2: 주택임차권 (장길원, 40,000,000원) - 전입일자 2023-02-06, 확정일자 2023-02-06, 배당신고일자 2025-02-28. 말소.

* 갑3: 가압류 (김정아, 20,000,000원) - 말소

* 갑4: 강제경매 (장길원, 42,373,698원) - 말소

* 갑5: 임의경매 (영광새마을금고, 1,547,940,887원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/사업일자: 2023-02-06

* 확정일자: 2023-02-06

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 총 권리 분석

매각으로 인해 모든 등기사항은 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 채권액 총계는 2,270,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 주변으로 근린생활시설이 일부 존재합니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 편의 시설 이용 시에는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다. 현재 지역은 신항만 배후 지역으로 개발이 진행 중이지만, 성숙도는 낮은 편입니다.

4.2. 개발 현황

목포신항만 지역은 항만 물류 기능 강화와 함께 배후 주거단지 개발이 진행 중인 곳입니다. 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변화될 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으나, 차량으로 약 15분 정도의 이동 시간이 소요될 수 있습니다. (예: 목포동초등학교, 유달중학교).

5.2. 편의 시설

마트, 병원 등 기본적인 편의시설이 일부 갖추어져 있으나, 종합적인 생활 편의시설 이용을 위해서는 시내 이동이 필요할 수 있습니다.

5.3. 주거 환경

신항만 배후 지역으로 개발 초기 단계의 특징을 보이며, 주변은 공동주택과 나지 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 해당 사항이 없습니다. 다만, 미납 관리비 1,158,450원이 발생되어 있어 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다 (2026.01.28. 기준) [cite:1, 물건명세서 참고사항].

6.2. 지역 개발 현황

해당 지역은 신항만 건설 예정 지역이며, 개발이 진행 중인 만큼 향후 주변 환경 변화 가능성이 있습니다. 현재로서는 시외곽 지역으로 대중교통 접근성이 아주 높지는 않으며, 일부 생활 편의시설 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 단지 바로 인근에 직접적인 혐오시설(쓰레기 소각장, 축사 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 항만 지역 특성상 물류 차량 통행이 많을 수 있으며, 아직 개발 중인 지역의 특성상 주변 환경이 다소 산만할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트이나, 신항만 배후 지역으로 개발 초기 단계에 있어 입지적 성숙도는 다소 낮은 편입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가되며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 권리 및 보증금은 없는 상태입니다. 다만, 미납 관리비 부담 가능성이 있으며, 개발 초기 단계의 주변 환경을 감안해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트 (2021년 12월 사용승인)

* 낙찰 후 인수할 권리 및 임차인 보증금 없음

* 목포신항만 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대

* 준공업지역, 지구단위계획구역 등 향후 개발 압력 존재

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 감정가 204,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 본 물건의 현황(개발 초기 단계, 일부 편의시설 부족 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재로서는 상세한 시세 조사와 함께 해당 지역의 미래 가치를 충분히 검토한 후 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.