나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [5] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 9층 901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 161,550원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50028 (5)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 9층 901호

용도: 아파트

감정가: 225,000,000원

토지면적: 53.23㎡ (약 16.1평)

토지지분: 53.2341㎡

건물면적: 79.94㎡ (전용면적, 약 24.2평) / 공급면적 약 104.71㎡ (참고: 동일단지 매물 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 영OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 미납관리비 161,550원 (2026.01.28. 현황보고서 기준)

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후지역으로, 아직 성숙도는 낮은 편이나 지속적인 개발이 이루어지고 있습니다. 목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 있어 차량 통행은 용이하나, 시외곽 지역으로 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 본 물건이 속한 204동은 북측으로 왕복 3차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본 물건은 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 지역 발전 가능성을 시사하는 동시에, 일부 개발 제한 또는 특정 용도 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

본건은 2022년 3월 18일 정주새마을금고의 근저당권(을1, 2,210,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 시점에 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 등기부상 갑구에는 소유권보존(주식회사세종건설산업)이, 을구에는 위 근저당 및 영광새마을금고의 임의경매개시결정(갑3, 1,547,940,887원)이 등기되어 있으며, 이들 권리 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2023-02-27

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2026-01-27

대항력: 없음

비고:

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

목포신항만 배후지역은 항만 물류 기능과 더불어 자동차 관련 업체 및 해상풍력 지원 인프라 확충이 추진되는 등 복합적인 개발이 진행되고 있습니다. (참고: 해수부, 목포신항 항만배후단지 준공, 2021년 7월). 이는 향후 지역 내 관련 산업 종사자들의 유입과 상주 인구 증가를 기대할 수 있는 요인입니다.

본 물건이 소재한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트는 2021년 12월에 사용승인된 비교적 신축 아파트로, 단지 내 또는 인근에 근린생활시설 등이 자리할 가능성이 높습니다. 다만, 현재는 항만 및 관련 산업시설이 주요 기능을 담당하고 있으며, 일반적인 주거 상권 형성보다는 산업단지 배후 주거단지의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 15층 건물 중 9층에 위치하며, 2021년 12월 1일에 사용승인되었습니다. 아파트는 공동주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생 설비, 급수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

전용면적 79.94㎡(약 24.2평)로, 방 3개, 욕실 2개 구조로 이용 가능하며, 남동향으로 배치되어 일조량이 양호할 것으로 예상됩니다. (참고: 동일 단지 매물 정보). 주차는 세대당 약 1.2대 정도 가능합니다.

최근 월 평균 관리비는 약 18만원 수준으로 추정되며 (참고: 60~85㎡ 기준, 2026년 4월 기준), 미납관리비 161,550원은 잔금 납부 시 인수 여부를 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 161,550원은 잔금 납부 시 인수 또는 정산이 필요합니다.

* 지역 개발 단계: 목포신항만 배후 지역은 현재 활발히 개발 중이나, 아직 성숙도가 낮은 편으로 향후 개발 방향 및 속도에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 준공업지역, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등은 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 작용할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련 민감성: 목포 지역 일부에서는 혐오시설(폐기물 처리시설, 화장장 등) 설치 및 운영과 관련하여 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. (참고: 목포 대박·월산마을 주민 반발). 본건 아파트와 직접적인 연관성은 확인되지 않았으나, 향후 개발 과정에서 이러한 이슈가 발생할 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

* 폐문부재: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 외부 관찰 위주로 조사가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 목포신항만 개발과 함께 성장 가능성이 있는 지역에 위치한 신축 아파트입니다. 항만 물류 및 산업 시설 확충에 따른 직주근접 수요 증가와 지역 경제 활성화 효과를 기대할 수 있습니다. 권리상 문제는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자가 깔끔하게 소유권을 이전받을 수 있습니다. 다만, 아직 개발 초기 단계인 점, 일부 토지이용계획상 제한 요소, 그리고 지역 전반의 혐오시설 관련 민감성을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

* 신항만 개발 수혜 기대: 목포신항만 배후단지 조성 및 해상풍력 산업 연계 개발 등 지역 발전 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 아파트: 2021년 준공된 비교적 새 건물이므로 유지보수 비용이 적게 들고 주거 쾌적성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되며, 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 산업단지 배후 주거: 항만 및 관련 산업 시설 종사자들의 주거 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 225,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 단지 내 유사 매물 거래 동향, 낙찰가율, 물건의 현황 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점을 감안하면, 적정 입찰가 범위 내에서의 적극적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 낙찰 사례에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.