나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [7] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 5층 503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 163,460원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 전라남도 목포시 달동 1331-8에 소재한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 5층 503호입니다.

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 사건번호는 목포지원 2026타경50028 (7)입니다.

용도는 아파트로, 감정가는 230,000,000원입니다.

토지 면적은 52.81㎡ (약 16.0평)이며, 토지 지분은 52.808㎡입니다.

건물 면적은 79.30㎡ (약 24.0평, 전용면적 추정)이며, 건물 지분은 79.304㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 영OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

본 건물이 속한 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트는 2021년 12월 1일에 사용 승인되었습니다.

해당 아파트는 총 15층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후 지역으로, 지역 성숙도는 아직 낮은 편입니다.

교통 상황은 목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 차량 통행이 용이하나, 시 외곽 지역으로 대중교통 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

인접 도로 상태로는 북측으로 왕복 3차선 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2022년 3월 18일에 접수된 정주새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

임의경매는 2026년 1월 14일에 접수된 영광새마을금고의 근저당권에 의해 개시되었습니다(갑2).

등기부상 채권 총액은 2,210,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김지훈 씨가 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 800,000원에 2025년 8월 19일 전입, 2025년 8월 14일 확정일자를 받았습니다.

김지훈 씨는 배당신고를 2026년 1월 26일에 하였으며, 대항력은 없습니다.

따라서, 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

미납관리비는 163,460원(2026년 1월 28일 현황보고서 기준)이 발생하였으며, 이는 낙찰자가 인수할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 목포신항만 배후지역에 위치하며, 주거 및 근린생활시설, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

신항만 배후단지 개발 사업 등으로 인해 물류 및 산업 관련 시설이 집적화되고 있으며, 지역 개발 잠재력은 있는 것으로 보입니다.

다만, 현재는 지역 성숙도가 낮은 편이며, 시 외곽 지역이라는 특성상 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 예상됩니다.

주변에 해양 경찰 서부 정비창 및 신항만 육통 타운이 위치하는 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 목포신항만 지역 내 도로망은 정비되어 있으나, 시 외곽 지역으로 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 목포기독병원 내 편의시설(편의점, 식당 등)이 있으나, 아파트 주변 편의시설(마트, 병원, 문화시설 등) 접근성은 좋지 않다는 평가가 있습니다.

* 교육시설: 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설과의 거리에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 접근성이 좋지 않을 수 있습니다.

* 건물 정보: 철근콘크리트조의 15층 건물이며, 2021년 12월 1일 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급수, 도시가스 개별난방, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 163,460원의 미납관리비는 낙찰자가 부담할 수 있으므로, 인수 여부를 확인해야 합니다.

* 지역 특성: 신항만 배후 지역 및 산업단지 인접 지역이라는 특성상, 물류 이동으로 인한 소음, 분진, 교통량 증가 등의 영향이 있을 수 있습니다. 이는 '산업단지임'이라는 언급에서도 간접적으로 나타납니다.

* 생활 편의시설 접근성: 마트, 병원, 문화시설 등 생활 편의시설과의 접근성이 낮다는 점은 거주 편의성을 저해할 수 있습니다.

* 저조한 지역 성숙도: 현재 지역 성숙도가 낮다는 점은 향후 부동산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 외부 관찰 조사: 본건은 폐문 부재로 인해 외부 관찰에 의해서만 조사되어 내부 상태 파악에 제한이 있었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 아파트라는 장점이 있습니다. 목포신항만 배후 지역의 개발 계획과 기회발전특구 지정 등은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 시사합니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확하나, 미납관리비 인수 가능성과 생활 편의시설 접근성의 제약 등은 고려해야 할 부분입니다. 산업단지 인접 지역으로서의 특성 또한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 사용 승인으로 연식이 짧아 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 목포신항만 배후 지역의 발전 및 기회발전특구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 토지 및 건물 면적: 52.81㎡의 토지 지분과 79.30㎡의 건물 면적은 적절한 수준입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도가 비교적 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 230,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 거래가(1억 7,900만원) 및 다른 경매 물건의 감정가(약 2억 2,800만원 ~ 2억 4,700만원)를 참고할 때, 본 건의 감정가는 시세와 유사하거나 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 신축 아파트라는 점과 지역 개발 잠재력을 감안하여, 보수적으로 감정가의 80~85% 수준을 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 185,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안합니다. (본 예상가는 제한된 정보와 시장 상황에 근거한 것으로, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.