나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [10] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 171,220원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024년 07월 30일

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 목포지원 2026타경50028 (10)

* 소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 203동 7층 704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 225,000,000원

* 토지 면적: 53.23㎡ (약 16.09평)

* 토지 지분: 53.2341㎡

* 건물 면적: 79.94㎡ (약 24.18평) - 분양 면적으로 추정됨.

* 건물 지분: 79.944㎡

* 건물 주 용도: 아파트

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 영광새마을금고

* 준공일: 2021년 12월 1일

* 건물 규모: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 7층 704호

* 주요 특이사항: 중복 병합 사건, 공동 담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

* 본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후지역으로, 현재 성숙도는 낮은 편입니다.

* 교통 상황

* 목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 시외곽 지역에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 북측으로 왕복 3차선 도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024년 10월 21일

* 배당신고일자: 2026년 01월 23일

* 대항력: 없음

* 참고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2022년 3월 18일 정주새마을금고 근저당)

* 소유권 보존: 주식회사세종건설산업 (2022.01.17)

* 근저당 (말소기준): 정주새마을금고 (2,210,000,000원) (2022.03.18)

* 가압류: 김정아 (20,000,000원) (2025.04.21) - 말소

* 임의경매: 영광새마을금고 (1,547,940,887원) (2026.01.14) - 말소

* 총 채권액: 약 2,230,000,000원

* 권리 인수 여부

* 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 명시된 사항 없음.

* 미납 관리비

* 미납 관리비: 171,220원 (2026년 1월 28일 현황 보고서 기준)

* 주의: 해당 미납 관리비는 일반적으로 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성

* 목포신항만 배후지역으로, 현재는 개발 초기 단계로 상권 성숙도가 낮습니다.

* 인근에 근린생활시설 및 공동주택이 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 기초적인 생활 편의 시설 위주로 형성될 것으로 보입니다.

* 목포신항만 배후단지 조성 사업을 통해 복합 물류 제조 시설, 업무 편의 시설 등이 들어설 예정이며, 자동차 연관 업체 입주가 우선 추진되고 있습니다.

* 주변 시설

* 본건이 위치한 신항만 배후 지역은 항만 물류 중심 거점으로 발전하고 있습니다.

* 목포항 자체적으로는 해양 쓰레기 처리 문제와 관련된 이슈가 종종 발생하고 있으나, 이는 항만 시설 전반에 대한 문제로 특정 지역에 국한되지 않을 수 있습니다.

* 준공업지역에 속해 있어, 산업 시설 및 물류 차량 이동에 따른 소음이나 교통 혼잡이 발생할 가능성이 있습니다.

* 잠재적 혐오 시설

* 제공된 정보 및 검색 결과 상, 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 명확히 확인되지 않았습니다.

* 다만, 항만 및 준공업지역이라는 특성상 산업 활동과 관련된 환경적 영향(소음, 분진 등)은 고려해야 할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 단지 정보

* 아파트명: 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트

* 건축년도: 2021년 12월 1일

* 건물 규모: 철근콘크리트조, 15층 건물

* 주요 설비 내역

* 난방: 도시가스 개별난방

* 설비: 기본적인 위생 및 급수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 지하주차장 등 최신 아파트에 준하는 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설

* 단지 내 또는 인근에 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지역 개발 미성숙: 신항만 배후 지역으로 아직 개발 초기 단계에 있어 인프라 확충이 더 필요합니다.

* 산업/항만 지역 특성: 목포신항만 및 준공업지역 인근에 위치하여 소음, 분진, 교통 혼잡 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 미납 관리비: 171,220원의 미납 관리비가 존재하며, 이는 낙찰자가 부담할 수 있으므로 사전 확인이 필수입니다.

* 폐문 부재 조사: 감정평가 당시 폐문 부재로 외부 관찰에 의해 조사되었으므로, 내부 상태에 대한 정확한 파악이 어려울 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)된 아파트로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 하지만 목포신항만 배후의 개발 초기 단계 지역에 위치하고 있어, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 준공업지역 및 항만 인근이라는 지리적 특성상 소음이나 교통 등의 외부 요인에 영향을 받을 가능성을 고려해야 합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으나, 미납 관리비는 반드시 확인 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신항만 개발 가치: 향후 목포신항만 개발 및 지역 활성화에 따라 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 아파트: 비교적 최근에 지어진 아파트로, 향후 수요층 확보에 유리할 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 지역 개발 초기 단계의 특성상 현재는 낮은 평가를 받고 있으나, 미래 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 225,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점, 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상으로 경쟁이 붙을 수 있습니다.

* 다만, 지역 개발 미성숙 및 주변 환경 요인을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 투자 목적(실거주 vs. 투자), 예상 시세, 주변 시세 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 사이를 고려하되, 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

* 입찰 희망가는 180,000,000원 ~ 225,000,000원 범위에서 신중하게 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.