나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [8] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 4층 401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 1,254,650원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50028 (8)

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 4층 401호

용도: 아파트

토지면적: 53.23㎡ (약 16.09평)

건물면적 (전용면적): 79.94㎡ (약 24.18평)

분양면적: 약 104.71㎡ (약 31.68평)

토지지분: 53.2341㎡

건물지분: 79.944㎡

감정가: 219,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하며, '신항만뉴캐슬오션시티2차아파트' 단지 내 204동 4층 401호입니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후지역으로, 목포신항만 배후부지가 물류 집적화 및 해상풍력 산업의 거점지로 개발되고 있으며, '기회발전특구'로 지정되는 등 지역 발전 잠재력이 높은 지역입니다. 다만, 현재 성숙도는 낮은 편입니다.

교통 상황은 목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 있어 차량 통행이 용이하며, 시 외곽 지역으로 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로 왕복 3차선 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준공업지역, 지구단위계획구역, 신항만 건설예정지역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 18일 접수된 정주새마을금고의 근저당권공동담보(금2,210,000,000원)입니다.

등기부등본상 해당 권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 영광새마을금고의 임의경매로 진행되며, 채권 총액은 2,210,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

단지 인근에는 근린생활시설이 분포하며, 주거 및 나지 지역이 혼재하는 신항만 배후 상권입니다.

목포 신항만 배후 지역은 대규모 해상풍력발전단지 조성 지원을 위한 최적의 특화항만으로 평가받고 있으며, '기회발전특구' 지정으로 인해 관련 산업 유치 및 상권 활성화가 기대됩니다.

현재는 개발 초기 단계로 성숙도가 낮은 편이나, 향후 지역 발전과 함께 상권이 성장할 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 2021년 12월 1일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 아파트입니다.

기본적인 위생설비, 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전, 화재탐지, 승강기, 지하주차장 등의 편의시설이 갖추어져 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 사항으로, 2026년 1월 28일 기준 미납관리비 1,254,650원이 발생해 있으며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

감정평가 당시 폐문부재로 외부 관찰에 의해 조사되어 내부 상태나 점유 관계에 대한 상세 정보 파악에 제한이 있었습니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등의 제한 사항이 존재합니다.

목포시에서는 생활쓰레기 처리를 위한 자원회수시설(소각시설) 건설을 추진 중이나, 본건과는 지리적으로 다소 떨어진 대양동에 위치할 예정입니다. 이로 인한 직접적인 혐오시설 문제는 없을 것으로 보이나, 지역 전반의 환경 변화를 고려할 필요는 있습니다.

신항만 건설 예정 지역이라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 내포하나, 건설 과정에서의 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

아직 성숙도가 낮은 지역이라는 점은 현재 시점에서의 편의시설 이용이나 주거 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 비교적 신축 아파트로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수할 임차 보증금이 없는 권리 분석상 깨끗한 물건입니다.

목포 신항만 배후 지역의 개발 잠재력과 '기회발전특구' 지정 등 긍정적인 개발 호재를 가지고 있습니다.

다만, 미납 관리비 인수 여부, 폐문부재로 인한 내부 정보 확인의 한계, 아직 낮은 지역 성숙도 등을 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 아파트로서 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

목포 신항만 개발 계획과 연계된 지역 발전 가능성이 높으며, '기회발전특구' 지정 등 긍정적인 개발 이슈가 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 매우 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(219,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 조사, 단지 내 유사 물건 시세(실거래가 등), 미납관리비(1,254,650원) 인수 가능성, 그리고 향후 지역 발전 잠재력 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 감정평가 시점(2026.01.28 현황보고서 기준) 이후의 시장 변동 및 관리비 납부 현황을 추가적으로 확인하는 것이 중요합니다.

폐문부재로 인한 내부 상태 확인의 어려움도 입찰가 산정에 반영해야 할 부분입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.