나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50028 [6] 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치하는 '신항만뉴캐슬오션 시티2차아파트 203동 4층 404호외 9개호'로, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만배후지역으로 성숙도 낮은 편임.

교통상황

목포신항만지역내 도로망 정비되어 있어 차량통행 용이하며, 시외곽지역으로 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물(사용승인일:2021.12.1)내 203동 1) 404호, 9) 1503호, 10) 704호, 205동 2) 401호, 3) 202호, 4) 201)호, 204동 5) 901호, 6) 603호, 7) 503호, 8) 401호로 외벽: 몰탈위페인팅 내벽: 벽지 및 타일마감 창호: 새시창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 왕복3차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 신항만 건설예정지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사하였음.

물건 비고

미납관리비 1,065,020원(2026.01.28.자 현황보고서에 의함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 목포지원 2026타경50028 (6)

물건종별: 아파트

소재지: 전라남도 목포시 달동 1331-8 신항만뉴캐슬오션시티2차아파트 204동 6층 603호

감정가: 230,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 52.81㎡ (약 15.97평)

건물면적: 79.30㎡ (약 23.99평) - 전용면적 기준 추정

건물구조: 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 603호 (사용승인일: 2021.12.01)

내부마감: 벽지 및 타일 마감, 새시 창호

이용상태: 공동주택(아파트)

1.3. 관리비

미납관리비: 1,065,020원 (2026.01.28. 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 목포시 달동 소재 '목포신항만' 동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 나지 등으로 형성된 신항만 배후지역으로, 성숙도는 낮은 편으로 평가됩니다.

시외곽 지역에 해당합니다.

2.2. 교통 및 도로

목포신항만 지역 내 도로망이 정비되어 있어 차량 통행은 용이합니다.

북측으로 왕복 3차선 도로에 접해 있습니다.

시외곽 지역임을 감안할 때 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사세종건설산업 (2022.01.17)

* 근저당: 정주새마을금고 (2022.03.18, 2,210,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권공동담보: 이자연 (2025.04.03, 40,000,000원) - 말소 (사업일자/확정일자: 2023.03.31)

* 임의경매: 영광새마을금고 (2026.01.14, 1,547,940,887원) - 말소

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023.03.31

배당신고일자: 2025.04.03

대항력: 없음

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 인하여 말소기준권리(근저당)보다 후순위인 권리들은 모두 말소됩니다.

등기부상 을2 근저당권자인 이자연씨의 주택임차권은 말소 예정이며, 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 달동 지역은 목포신항만 배후 지역으로, 주로 근린생활시설 및 공동주택, 나지가 혼재되어 있습니다.

아직 개발 초기 단계이거나 성숙도가 낮은 지역 특성을 보입니다.

주변 환경은 주로 항만 및 물류 관련 시설과 연관될 가능성이 있습니다.

4.2. 잠재적 상권

신항만 건설 예정 지역이라는 점은 향후 지역 발전 가능성을 시사하지만, 현재로서는 시외곽 지역의 한계로 인해 상권 활성화는 더딜 수 있습니다.

준공업지역, 가축사육제한구역 등의 토지이용계획은 주거 환경보다는 산업 및 물류 기능과 연관성이 높음을 나타냅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

현재 주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

다만, 아파트 단지 내 기본적인 편의시설(지하주차장, 승강기 등)은 갖추고 있습니다.

신항만 인근 지역 특성상, 대형마트나 주요 상업시설 이용 시 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

5.2. 기반시설

기본적인 위생설비, 급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 시설되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

낙찰 후 미납 관리비 1,065,020원 (2026.01.28. 기준)의 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 낙찰자가 인수하는지 여부는 별도 확인 필요)

6.2. 지역적 특성

* 신항만 배후 지역 및 준공업지역, 가축사육제한구역 등의 토지 이용계획은 항만 물류 시설, 공장, 축사 등과 인접할 가능성을 내포합니다. 이는 소음, 분진, 냄새 등의 환경적 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 성숙도가 낮은 지역으로, 주변 개발 상황에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 폐문부재로 인한 현장 조사는 외부 관찰에 의존한 것으로, 내부 상태 및 실제 점유 관계 등 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트이나, 목포신항만 인근 지역의 특성상 개발 초기 단계의 입지입니다.

주변이 항만 및 물류 관련 시설 위주로 형성될 가능성이 높으며, 이는 주거 쾌적성이나 상권 발달 측면에서 제한적인 요인이 될 수 있습니다.

권리상 인수할 부담은 없으나, 미납 관리비와 지역 특성상 발생할 수 있는 환경적 요인을 고려해야 합니다.

최근 사용승인된 신축 건물이라는 점은 긍정적이나, 투자 가치는 주변 개발 계획 및 향후 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2021년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 권리상 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소되어 인수할 권리가 없습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 신항만 건설 예정 지역으로, 향후 지역 발전 시 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없으므로, 감정가(230,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

지역적 특성, 미납 관리비, 향후 개발 계획 및 잠재적 환경 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

구체적인 입찰가는 권리 분석 외 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.