나이스옥션 법원경매 전주 2025타경934 [2] 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 309-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 무주군 설천면 삼공리 소재 '구천초등학교' 동측 인근에 위치하며 주위는 간선도로변으로 상가, 콘도 등이 형성된 노선상가지대이고 후면은 주택, 팬션 및 농경지가 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장 및 37번국도가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호1,3)부정형 및 세장형 평지의 토지로서 상업용 건물부지 및 일부도로임 - 기호5)세장형 평지의 토지로서 상업용 건물부지임 - 기호7,13-15)부정형 평지의 토지로서 휴경지상태임 - 기호16)부정형 평지의 토지로서 전임 - 기호8)사다리형 평지의 토지로서 주상나지임 - 기호9,10)부정형 평지의 토지로서 주상나지임 - 기호11)도로임 - 기호12)자루형 평지의 토지로서 주상나지임

인접 도로상태

- 기호1)남측으로 폭 약8m의 아스팔트포장도로와 접하며, 본건 동측일부를 소폭의 도로로 이용중임 - 기호3,5,8-10)남동측으로 소폭의 도로와 접함 - 기호7)지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입 가능함 - 기호11)대상물건이 도로임 - 기호12)남측으로 소폭의 도로와 접함 - 기호13-16)북측에 소폭의 제방도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법> - 기호3,10)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호5,11,12)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호7,9)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호8)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> - 기호13-15)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법> - 기호16)계획관리지역 가축사육제한구역(상대제한지역 모든축종제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2021-12-13)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(0)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

기호13-15)일부지상에 느티나무 등 수목이 식재되어 있음.

공부와의 차이

공부상 기호1,11)지목은 '대'이나, 현황 기호1)일부도로, 기호11)도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호5,7)지상에 철거 및 이동이 용이한 구조물 및 비닐하우스가 소재함 - 기호8,10)지상에 이동이 용이한 철재컨테이너가 4동 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호2)일반목구조 목조위싱글마감지붕 2층으로 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 새시창임. - 기호4)철근콘크리트조 슬래브지붕 2층으로 외벽 : 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창임. - 기호6)경량철골조 아스팔트슁글잇기지붕 단층으로 외벽 : 사이딩 판넬 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2)제2종근린생활시설, 기호4)숙박시설, 기호6)근린생활시설임.

설비내역

기호2,4,6)에 기본적인 위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있으며, 기호6)에 난방시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 기호ㄱ~ㅇ) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경934 (2)

소재지: 전북특별자치도 무주군 설천면 삼공리 309-3

용도: 근린생활시설, 숙박시설

감정가: 765,495,360원

토지면적: 2271.00㎡ (약 687평)

건물면적: 총 480.53㎡ (약 145.37평) (숙박시설 285.43㎡/약 86.36평, 근린생활시설 195.1㎡/약 59.02평)

제시외 건물면적: 82.80㎡ (약 25.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 왕궁농업협동조합 (왕OOO)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 무주군 설천면 삼공리 소재 '구천초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 간선도로변을 따라 상가, 콘도 등이 형성된 노선상가지대이며, 후면 지역은 주택, 팬션, 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 물건 및 인근 지역까지 차량의 접근이 용이합니다.

인근에 버스승강장이 있고 37번 국도가 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형태

토지는 부정형 및 세장형의 평지로서 상업용 건물 부지 및 일부 도로로 이용되고 있으며, 일부 필지는 휴경지, 전, 나지 상태입니다.

* 도로 접근성

주요 필지는 남측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 일부 필지는 소폭의 도로와 접합니다.

일부 필지(기호7)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입이 가능하며, 다른 필지(기호11)는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황

토지 등기부상 소유권 이전 내역 및 협의분할에 의한 상속 내역이 확인됩니다.

말소기준권리는 2023년 4월 26일 접수된 왕궁농업협동조합의 근저당권(15.6억원)입니다.

이 외 다수의 권리(근저당, 지상권, 압류, 임의경매)가 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 1,560,000,000원입니다.

건물 등기부상 소유권 이전 및 상속 내역이 확인되며, 토지 등기부와 마찬가지로 왕궁농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 타 권리들은 말소 예정 또는 말소되었습니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다 (합계 0원).

금액이 미상인 임차인이 있다고 하더라도, 대항력 유무 및 보증금/차임액을 확인하는 것이 중요합니다.

* 매각 포함 여부

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 제시외 건물(82.80㎡)도 매각에 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 간선도로변을 따라 상가 및 콘도 등이 형성된 노선상가지대로, 관광지 인근으로서 상업 활동 및 숙박업 운영에 유리한 입지를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

인근에 구천초등학교가 소재합니다.

주위 환경은 상업 시설, 주택, 팬션, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설 확인

제공된 자료만으로는 주변에 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다.

현장 방문 및 상세 지역 조사를 통해 혐오시설 유무 및 환경 영향을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 물건 및 구조물

제시외 건물(82.80㎡) 외에, 목록 5번 필지에는 철거 및 이동이 용이한 구조물 및 비닐하우스가, 목록 8, 10번 필지에는 이동이 용이한 철재 컨테이너 4동이 소재합니다.

이러한 제시외 물건들에 대한 명도 협의 과정에서 추가 비용 발생 또는 시간 지연 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 규제

본 토지는 계획관리지역에 속하나, 가축사육제한구역, 관광특구, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 도로 상황

일부 필지는 지적도상 맹지이거나 현황 도로로 이용되는 등, 토지 자체의 완전한 사용 수익에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 도로 이용 및 통행에 관한 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 공동담보

본 물건은 공동담보로 설정되어 있어, 관련 채무의 다른 담보물건 처분 결과가 본 경매 절차에 간접적인 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 무주군 설천면의 관광 중심지에 위치한 근린생활시설 및 숙박시설로, 넓은 토지 면적과 일괄 매각되는 건물들을 통해 다양한 상업적 활용이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 복합적인 토지 이용 규제, 도로 접근성 문제, 제시외 건물 및 구조물에 대한 명도 이슈 등은 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 채권 총액 대비 감정가가 낮아 유찰 가능성도 존재하므로, 시장 상황과 물건의 실질적 가치를 정확히 평가하여 입찰 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 인접 입지

무주군 설천면은 연중 관광객의 방문이 예상되는 지역으로, 숙박시설 운영 시 안정적인 수요 확보가 기대됩니다.

* 토지 및 건물 활용성

넓은 토지와 함께 다양한 용도의 건물들이 일괄 매각 대상이므로, 리모델링, 증축, 신축 등 다각적인 개발 및 운영 계획 수립이 가능합니다.

* 제시외 건물 포함

별도 협상 없이 건물 활용이 가능하여 초기 투자 비용 및 시간 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원.

산정 근거: 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(765,495,360원)를 기준으로, 현지 부동산 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 물건의 향후 수익성 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 경쟁 입찰자의 수, 시장 분위기, 물건의 최신 현황 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 수익성 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.