나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31748 [3] 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 소재 "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인 근에 위치하는 상업용 구분건물로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물까지 제반 차량 등의 접근이 가능하며 본건구분건물 동측으로 팔달로가 남측 으로 충경로가 각각 지나고 있으므로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성 등으로 보 아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층 ∼4층 전체로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성 내 벽 : 세멘몰탈위 수성 페인트 마감 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

본건 기호 1∼4) 는 근린생활시설 용도이나 현황 "공실상태"입니다.

설비내역

공용설비로서 공동위생설비 및 급배수설비 등이 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "근린생활시설용 토지"입니다.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지는 동측과 남측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕보4차선의 포장도 로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>. 2) 일반상업지역, 방화지구, 지구지구단위계획구역(2025-04-15)(역사도심 지구단위계획 구역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구 역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보 호조례>. 3) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재 등으로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 건물 토지 소재지는 의뢰목록에 기재된 "완산구 고사동 57-1, 경원동1가 65, 고사 동 75-2)"에 불구하고 등기사항전부증명서에 표시된 "완산구 경원동1가 57-1, 65 와 고사동 75-2"로 표기하였습니다.

물건 비고

현황 "공실상태"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31748 (3)

소재지: 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 3층301호

용도: 근린상가 (건축물 현황상 제2종 근린생활시설, 숙박시설)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 손OO

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물 중 3층 301호

건축 연도: 1980년 1월 14일 준공

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 51.88㎡ (약 15.69평)

건물 면적: 84.46㎡ (약 25.55평)

감정가: 211,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 특이사항

* 현황: 공실 상태임

* 특수물건정보: 공동담보 물건임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 소재, "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 중심상가지대로가 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 동측으로 팔달로, 남측으로 충경로가 지나고 있어 도로 연계성이 우수하고 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 일단의 토지는 동측과 남측으로 폭 25m~30m의 왕복 4차선 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(역사도심), 대로3류(폭25m~30m)(접함), 가축사육제한구역(주거밀집지역)

* 역사문화환경보존지역, 형상변경허가 대상구역

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건은 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나, 말소기준권리인 을2 근저당권(2017-08-22) 이하 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 말소기준권리

을2: 근저당권, 2017-08-22, 테크메이트코리아대부주식회사, 금598,000,000원

3.3. 인수되는 권리

* 인수되는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 특이사항

* 공동담보 물건으로, 타 물건의 진행 상황에 따라 영향이 있을 수 있습니다.

* 총 등기부채권액은 1,042,211,416원입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 소재한 지역은 전주시 구도심의 중심상업지대로, 역사문화자원(전주객사 등)과 인접하여 유동인구가 꾸준히 형성되는 지역입니다.

4.2. 업종 현황

본건은 현재 "공실 상태"이며, 주변으로는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

반경 내 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 용이합니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

주요 편의시설로는 은행, 병원, 식당, 카페 등이 풍부하며, 전주객사 등 문화관광시설과 인접하여 있습니다. 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 쾌적하고 역사적인 분위기를 갖춘 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

현재 공실 상태로, 공실 장기화 가능성 및 이에 따른 투자 수익률 저하 위험이 있습니다.

6.2. 개발 제한 사항

일반상업지역이지만, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(역사도심), 역사문화환경보존지역, 형상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있어 신축, 증축, 개축 등 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 타 담보 물건의 경매 결과에 따라 본건의 매각 또는 인수 조건에 변동이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 구도심의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 현재 공실 상태이며 역사문화환경보존지역 등의 규제로 인해 향후 개발이나 용도 변경에 제한이 따를 수 있는 물건입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 공실 리스크와 지역 규제 사항을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 전주 구도심 중심 상권 내 우수한 접근성.

* 전주 객사 등 주요 관광자원 인접으로 인한 잠재적 가치.

* 향후 상권 활성화 또는 지역 개발 시 시세 차익 기대 가능성.

* 권리관계가 명확히 정리되어 인수 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 211,000,000원입니다. 현재 공실 상태 및 지역 규제 사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 임대 수요 조사, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석을 통해 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가를 참고하되, 시장 상황 및 물건의 구체적인 가치를 면밀히 파악하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.