나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31748 [4] 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 소재 "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인 근에 위치하는 상업용 구분건물로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물까지 제반 차량 등의 접근이 가능하며 본건구분건물 동측으로 팔달로가 남측 으로 충경로가 각각 지나고 있으므로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성 등으로 보 아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층 ∼4층 전체로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성 내 벽 : 세멘몰탈위 수성 페인트 마감 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

본건 기호 1∼4) 는 근린생활시설 용도이나 현황 "공실상태"입니다.

설비내역

공용설비로서 공동위생설비 및 급배수설비 등이 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "근린생활시설용 토지"입니다.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지는 동측과 남측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕보4차선의 포장도 로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>. 2) 일반상업지역, 방화지구, 지구지구단위계획구역(2025-04-15)(역사도심 지구단위계획 구역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구 역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보 호조례>. 3) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재 등으로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 건물 토지 소재지는 의뢰목록에 기재된 "완산구 고사동 57-1, 경원동1가 65, 고사 동 75-2)"에 불구하고 등기사항전부증명서에 표시된 "완산구 경원동1가 57-1, 65 와 고사동 75-2"로 표기하였습니다.

물건 비고

현황 "공실상태"임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2025타경31748 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 손OO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 4층401호

용도: 근린상가

건물구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 4층 401호

건축일자: 1980년 01월 14일 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 55.16㎡ (약 16.69평)

토지지분: 55.16㎡ (약 16.69평)

건물면적: 89.80㎡ (약 27.16평)

건물지분: 89.8㎡ (약 27.16평)

감정가: 192,000,000원

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임

주의사항: 현황 "공실 상태"임

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가에 위치한 "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인근에 소재하는 상업용 구분건물입니다. 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집한 구 시가지 내 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 동측으로는 팔달로, 남측으로는 충경로가 지나고 있어 도로 연계성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성 또한 우수하여 일반적인 교통 상황은 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

일단 토지는 동측과 남측으로 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부상 현재 말소기준권리인 테크메이트코리아대부주식회사 근저당(2017-08-22) 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 채권 최고액 총액이 10억원을 초과하므로, 낙찰 시 인수되는 권리가 없을 것으로 보이나 정확한 권리 소멸 여부는 등기부 재확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유한회사 대신홀딩스 (대표: 정원일)

보증금: 20,000,000원

차임: 2,000,000원

사업 개시일: 2018-02-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유한회사 제이레져산업 (대표: 고우현)

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

사업 개시일: 2019-06-21

대항력: 없음

비고:

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 관련 주의 문구

상기 임차인들은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 임대차 계약의 세부 내용, 상가건물 임대차보호법 상의 대항력 외 우선변제권, 최우선변제권 등은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 전주시 구도심의 중심 상업지역에 위치하며, 전주객사와 인접하여 유동인구가 많은 지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설, 업무시설, 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 입지입니다.

4.2. 토지이용계획

본 물건의 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(역사도심 지구단위계획구역) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 형상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

4.3. 인근 시설 (검색 결과)

전주객사와 같은 주요 관광지 및 문화시설이 인근에 있으며, 팔달로, 충경로 등 주요 도로변에 위치하여 접근성이 매우 좋습니다. 상업시설 밀집 지역으로 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다. 현재까지 검색된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 팔달로, 충경로 등 주요 도로 접근성이 좋으며, 시내버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업지역 내에 다양한 상점, 식당, 은행, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 문화/관광: 전주객사를 비롯한 역사문화 자원이 풍부한 지역에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 상태: 현재 물건이 공실 상태로, 신규 임차인 확보 또는 직접 사용 시 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 동일 담보물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

* 문화재보존지역: 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축 또는 리모델링 시 관련 법규 적용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기타 미확인 사항: 임대차 관계 및 기타 상세 사항 조사에 제한이 있었으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 모든 이해관계인 및 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 핵심 상권에 위치하여 입지적 가치가 높으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 전주객사와 같은 관광자원과 인접해 있어 상업 시설로서의 잠재력이 기대됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 공동담보 물건이라는 점, 역사문화환경보존지역 등 일부 개발 규제가 존재한다는 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 전주 구도심 중심 상업지역 내 위치하며, 주요 도로변에 접해 있어 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

* 잠재력 높은 상권: 다수의 근린생활시설 및 업무시설과 인접하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 인수되는 권리 없음: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리는 소멸 예정이며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없어 권리 분석이 명확합니다.

* 문화 관광 인접: 전주 객사와 같은 주요 관광지와 인접하여 관광객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 192,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 감정가격을 기준으로 시장 상황, 본건의 현황(공실), 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.