나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31748 [2] 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성일 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 중앙동3가 소재 "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인 근에 위치하는 상업용 구분건물로서 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 소재하는 구)시가지 내 중심상가지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 구분건물까지 제반 차량 등의 접근이 가능하며 본건구분건물 동측으로 팔달로가 남측 으로 충경로가 각각 지나고 있으므로, 도로연계계통이나 구조 및 대중교통 편의성 등으로 보 아 일반적인 교통상황은 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 중 1층 ∼4층 전체로서 외 벽 : 세멘몰탈위 수성 내 벽 : 세멘몰탈위 수성 페인트 마감 등 창 호 : 샷쉬창

이용상태

본건 기호 1∼4) 는 근린생활시설 용도이나 현황 "공실상태"입니다.

설비내역

공용설비로서 공동위생설비 및 급배수설비 등이 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 1단의 지형 부정형의 지세 평탄한 토지로서 현황 "근린생활시설용 토지"입니다.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지는 동측과 남측으로 전주시 대중교통편이 운행되는 왕보4차선의 포장도 로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>. 2) 일반상업지역, 방화지구, 지구지구단위계획구역(2025-04-15)(역사도심 지구단위계획 구역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구 역<문화유산의 보존 및 활용에 관한법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보 호조례>. 3) 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구지구단위계획구역(2025-04-15) (역사도심 지구단위계획구역, 대로3류(폭25m∼30m)(접함), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산 의 보존 및 활용에 관한 법률>, 형상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 <전라북도지정문화재보호조례>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 이해관계인 부재 등으로 임대관계 기타 상세한 사항은 조사하지 못했습니다. 2) 본건 건물 토지 소재지는 의뢰목록에 기재된 "완산구 고사동 57-1, 경원동1가 65, 고사 동 75-2)"에 불구하고 등기사항전부증명서에 표시된 "완산구 경원동1가 57-1, 65 와 고사동 75-2"로 표기하였습니다.

물건 비고

현황 "공실상태"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31748 (2)

소재지: 전라북도 전주시 완산구 경원동1가 57-1 1동 2층201호

용도: 근린상가

감정가: 357,000,000 원

토지 면적: 51.88㎡ (약 15.7 평)

토지 지분: 51.88㎡ (약 15.7 평)

건물 면적: 84.46㎡ (약 25.5 평)

건물 지분: 84.46㎡ (약 25.5 평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 손OO

특이사항: 공동 담보

주의사항: 현황 "공실 상태"

2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동1가에 소재하며, "전주풍패지관(전주객사)" 동측 인근에 위치합니다.

주위로는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 소재하는 구 시가지 내 중심상가지대가 형성되어 있습니다.

교통 상황은 양호하며, 물건까지 제반 차량의 접근이 가능합니다.

물건 동측으로 팔달로, 남측으로 충경로가 지나고 있어 도로 연계성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

인접 도로 상태로는 동측 및 남측으로 전주시 대중교통이 운행되는 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(역사도심), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 형상변경허가 대상구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 유한회사제이레져산업 (고우현)

보증금: 20,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2019-06-21

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

인수 보증금 합계: 0 원

주의: 임차인의 보증금은 인수되지 않으나, 차임이 0원으로 기재된 특이사항이 있습니다.

3.2. 등기부 현황

말소 기준 권리는 2017-08-22 접수된 테크메이트코리아대부주식회사의 근저당권(598,000,000원)입니다.

등기부상 채권 총액은 1,042,211,416 원으로 확인됩니다.

등기부에는 갑구와 을구에 다수의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)가 기재되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주의 대표적인 역사 문화 관광지인 전주객사 인근의 중심 상업 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높으며, 상업적 가치가 우수한 지역입니다.

주요 도로변에 위치하여 상가로서의 가시성과 접근성이 뛰어납니다.

다만, 해당 지역은 시가지경관지구 및 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 신축 등에 대한 건축 규제 및 제한 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 전주시 완산구 중심 상권에 위치하여, 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

주변에 상점, 식당, 은행, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

또한, 전주 객사, 경기전 등 역사 문화 시설 접근성이 우수하여 문화 생활을 즐기기에도 좋습니다.

동측과 남측의 주요 도로를 통한 대중교통 이용이 용이하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 지역으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 "공실 상태"로, 임대 수익을 창출하기까지 공실 관리 및 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

"공동 담보" 물건으로, 본 건 외 연관된 다른 경매 물건이 존재할 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역 외에도 방화지구, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 용도 제한 및 지구 지정이 되어 있어, 향후 건물 활용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 1980년으로, 비교적 오래된 건물이므로 시설 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 구도심의 핵심 지역에 위치하여 입지적 가치가 매우 높은 상가 건물입니다.

현재 공실 상태이나, 상권이 발달된 지역의 특성상 정상화 시 임대 수익 창출 가능성이 충분합니다.

등기부상 모든 권리가 말소 예정이므로 권리관계가 명확하고 안전하게 취득할 수 있습니다.

다만, 역사문화보존지구 지정으로 인한 건축 규제와 현재 공실 리스크는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

전주 중심 상권이라는 뛰어난 입지 조건을 가지고 있습니다.

역사 문화 관광 중심지 인근으로 유동인구 및 잠재적 배후 수요가 풍부합니다.

현재 공실 상태로, 취득 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 명확한 투자가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 357,000,000 원

인수 보증금: 0 원

본 물건은 현황 공실 상태이며, 복수의 토지 이용 규제가 적용되는 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 경매 시장 상황 및 경쟁 정도에 따라 다르지만, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 약 249,900,000 원에서 303,450,000 원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.