나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31996 [4] 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 551-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

- 기호1~3)은 전북특별자치도 전주시 완산구 석구동 소재 '신봉마을' 동측 인근에 위 치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 마을주변 야산지대임. - 기호4~9)는 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 소재 '방초마을' 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 주거나지, 중·소규모의 공장 및 창고 등이 혼재하는 기존주택 지대임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량 등의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호1) 부정형 완경사지로서, 현황 '묘지' 로 이용중임. - 기호2) 부정형 완경사지로서, 현황 '전 등' 으로 이용중임. - 기호3) 사다리형 완경사지로서, 현황 '전 등' 으로 이용중임. - 기호4~8) 부정형 평지로서, 현황 '도로' 로 이용중임. - 기호9) 가장형 평지로서, 현황 '주택부지' 로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호1~3) 임야도 및 지적도등본상 맹지이나 인접지 등을 통해 출입함. - 기호4~8) 본건이 폭 약 3~4M 내외의 아스팔트 및 콘크리트포장도로 등임. - 기호9) 본건 필지 남측 및 서측으로 폭 약 4M의 아스팔트 및 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(한?육우, 말, 양, 사슴)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법 >임. - 기호2,3) 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-01-13)(한?육우, 말, 양, 사슴)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. - 기호4~8) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지 역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-15)((가칭)전주 여의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-15)(전주공업고등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-02-27)<교육환경 보호에 관 한 법률>임. - 기호9) 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-15)((가칭)전주여 의유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-04-15)(전주공업고등학 교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-04-15)((가칭)전주여의유치원 )<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-02-27)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

- 본건 토지 기호1) 지상 등에 연고미상의 분묘 수기가 소재함. - 본건 토지 기호9) 지상에 해체 및 철거가 용이한 쇠파이프 구조물이 소재함.

공부와의 차이

본건 토지 기호1)의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 '묘지' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

10-가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로 - 외 벽 : 적벽돌토출쌓기 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시 및 목재창 등임.

이용상태

10-가) 주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도 기호ㄱ~ㄹ' 참고 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 지분매각임(공유자우선매수권행사는 1회에 한함)
- 지상에 해체 및 철거가 용이한 쇠파이프 구조물이 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31996 (4)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 551-2

용도: 단독주택

건물 구조: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 (1981년 5월 사용승인)

총 감정가: 45,083,490원

토지 면적: 499.00㎡ (약 150.95평)

토지 지분: 66.5167㎡ (약 20.12평)

건물 면적: 148.59㎡ (약 45.07평)

건물 지분: 19.81㎡ (약 6.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경 및 위치

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 소재 '방초마을' 내에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 나지, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

1.1. 2.교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지 형태 및 이용 상태

건물이 소재하는 9번 필지는 가장형 평지로 '주택부지'로 이용 중이며, 남측 및 서측으로 폭 약 4m의 아스팔트 및 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다. (참고: 감정평가서상 다른 지분 필지들은 묘지, 전, 도로 등으로 이용되고 있으며, 일부는 맹지일 수 있습니다.)

1.1. 4.토지 이용 계획 및 제한 상태

건물이 소재하는 9번 필지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(전주여의유치원, 전주공업고등학교), 절대보호구역(전주여의유치원) 등에 해당합니다. (참고: 다른 지분 필지들은 보전녹지지역 등 다양한 용도 지역에 해당합니다.)

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 12월 4일 접수된 김유동의 3번 김유동 지분 임의경매입니다.

1.2. 2.소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.2. 3.소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.2. 4.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 적용되었으나, 본 건은 보증금 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1991년 12월 9일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 적용되었으나, 본 건은 보증금 0원으로 명시되어 있어 인수 부담은 없습니다.

1.2. 5.인수 보증금 합계

0원. 본 경매 물건은 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상권 특성

본건이 위치한 '방초마을'은 주로 단독주택 위주의 주거지대로, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

1.3. 2.주변 시설 정보 (외부 지도 검색 기반)

전주시 덕진구 여의동 551-2번지 일대는 주거 지역으로, 인근에 유치원 및 고등학교가 위치하고 있습니다. (가칭)전주여의유치원, 전주공업고등학교가 학군 관련 구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 대규모 공장이나 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 현재 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.편의시설

방초마을 및 인근 지역의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.교육시설

(가칭)전주여의유치원, 전주공업고등학교 등이 인근에 소재하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.4. 3.의료시설

전주시 내 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능합니다.

1.4. 4.대중교통

인근 시내버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지와 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 공동 재산권 행사 및 관리에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 내(특히 석구동 소재 필지)에 연고미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 법적 제약이 발생할 수 있습니다.

* 노후 건물: 1981년 건축된 건물로 노후도가 상당하여 향후 리모델링 또는 재건축 시 상당한 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

* 제시외 구조물: 지상에 해체 및 철거가 용이한 쇠파이프 구조물이 소재하여, 이에 대한 철거 비용 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 건물이 위치한 9번 필지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 보호구역 등에 해당하여 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 명도: 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 명도 부담은 적으나, 명도 과정에서의 법적 절차 준수가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 여의동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 청산을 위한 형식적 경매로 진행되고 있습니다. 감정가는 45,083,490원이며, 토지와 건물 지분이 함께 매각됩니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 지분 매각, 분묘기지권, 노후 건물, 제시외 구조물 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 현장 확인과 법률 검토가 필수적입니다. 특히 지분 경매의 특성과 공유자 우선매수권 행사를 면밀히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 낮은 감정가와 지분 매각이라는 특성을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 기회를 제공할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 인수할 보증금이 없는 임차인으로 인해 명도 과정의 부담이 상대적으로 적습니다.

* 실수요 및 투자 가능성: 전주시 내 주택지대에 위치하여 실수요자뿐만 아니라 향후 재개발 또는 공유물 분할 등의 가능성을 염두에 둔 투자도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에 한계가 있습니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의Json 분석 정보가 제공되지 않아 정확한 주변 시세 비교가 어렵습니다.

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 45,083,490원

* 시장 가치: 본건과 유사한 조건(토지 면적, 건물 크기, 건축 연도, 입지 등)의 물건에 대한 전주시 덕진구 지역의 실제 매매 사례를 조사하여 시장 가치를 파악해야 합니다. (일반적으로 단독주택의 경우, 지분 가치는 전체 가치보다 할인되어 평가될 수 있습니다.)

* 리스크 요인: 지분 매각, 분묘기지권, 건물 노후도, 제시외 구조물 등의 잠재적 리스크로 인한 가치 하락 요인을 반영해야 합니다.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다.

따라서, 위 요소들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다수의 리스크 요인을 감안하여 70~90% 수준 또는 그 이하에서 신중하게 결정하는 것이 바람직할 것으로 사료됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

예상 입찰가 범위: 3,000만원 ~ 4,000만원 (이는 매우 보수적인 추정치이며, 추가적인 정보 분석이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.