나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [48] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (48)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층505호

용도: 아파트

감정가: 47,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.85평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

중복병합사건, 중복사건으로 처리되었습니다.

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서를 2026년 6월 10일 제출한 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, 하남읍 행정복지센터 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 대지권 목적인 토지는 가로장방형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 5층 505호이며, 총 10층 규모입니다.

외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감되었습니다. 창호는 목재 및 알루미늄 창호 등이 사용되었습니다.

건물 이용 상태는 아파트로 사용 중이며, 해당 호수는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성된 것으로 조사되었습니다.

제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖춰져 있습니다.

2.3. 교통 및 도로 상황

차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 대지권 목적 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOOOOO입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 나

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-17

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 토지에 대한 별도등기는 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정이므로 인수 부담이 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 하남읍 수산리는 중소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집한 주거지역으로, 주변에 근린생활시설 및 교육시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 아파트 단지 내 또는 인근 상가 시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 주요 도로에 접해 있어 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

* 주거환경: 조용한 주거 환경을 제공하며, 주변이 주택 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 복합 물건: 중복 병합 사건으로, 권리 및 절차 관계를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 하자: 구분건물 일부 호수에서 누수(천장, 벽체, 발코니), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 외부 표시 부재: 일부 구분건물 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태로, 정확한 호수 확인에 주의가 필요합니다.

* 토지 별도등기: 별도등기가 존재하나, 근저당권자의 말소 예정으로 실질적 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 이용 상태 불확실: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우, 건축물대장이나 외부 관찰에 따른 통상적인 이용 상태로 평가되었으므로, 응찰 시 재확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 밀양시 생활폐기물 소각시설이 소재하고 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 영향 범위 및 거리는 추가적인 확인이 필요합니다. (일반적인 소각시설은 주거지역에서 일정 거리 이격되어 설치되는 경우가 많으나, 정확한 위치는 지도상 확인 필요).

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 소형 면적에 대한 경매 물건입니다. 감정가는 47,000,000원으로 책정되었으며, 임차인 인수 부담금이 없고 토지 별도등기 문제도 해결될 것으로 예상되어 권리적 부담은 적은 편입니다. 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 중복 사건이라는 점, 건물 내부에 일부 하자가 조사된 점, 일부 호수 표시가 없는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 47,000,000원으로 소형 아파트 투자에 대한 진입 장벽이 낮습니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 보증금이 없고, 토지 별도등기도 말소될 예정으로 권리상 안전성이 높습니다.

* 주거지 입지: 아파트 밀집 지역으로 기본적인 주거 생활 환경이 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 47,000,000원이며, 임차인으로 인한 인수 보증금은 0원입니다. 건물 하자 및 중복 사건 등의 리스크 요소를 고려하여, 감정가의 약 80% 수준인 38,000,000원으로 예상 입찰가를 제안합니다. 최종 입찰가는 시세, 현장 조사를 통한 건물 상태, 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.