나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [40] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 9층908호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (40)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 9층 908호

건물명: 동촌아파트

동/호수: 1동 9층 908호

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 슬래브지붕)

층수: 총 10층 건물 중 9층

사용승인일: 1996년 05월 23일

감정가: 49,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물 면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

전용 면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

분양 면적: 제공된 정보 내에서 전용 면적과 동일하게 간주됩니다. (일반적으로 아파트의 건물면적은 전용면적을 의미함)

1.3. 특이사항 (기본정보 관련)

중복병합사건, 중복사건으로 분류되었습니다.

본 건 의뢰 목록 중 일부(기호 1, 10, 11, 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전되어 평가에서 제외되었습니다.

공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

지역은 농·반도시 형태를 띠며, 동촌아파트 등 택지 조성으로 인구가 계속 증가하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통입니다.

20~30분 간격으로 버스가 운행되고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

토지 남동측으로는 왕복 2차로 도로가, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

(제공된 정보에 명확히 명시되어 있지 않으나, 일반적인 경매 절차상 말소 기준 권리가 존재하며, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 확인되지 않았습니다.

3.3. 말소되는 권리

(일반적으로 임의경매의 경우, 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 하는 별도등기에 대한 처리가 중요합니다.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이철희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 10월 06일

* 대항력: 없음

(상기 임차인은 보증금과 차임이 0원으로, 대항력이 없어 낙찰 후 명도 대상에 포함됩니다.)

3.5. 특이 권리사항

토지에 대하여 별도의 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청하겠다는 확인서(2026년 6월 10일자)를 제출하였습니다. 응찰 시 이 부분에 대한 최종 말소 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

주거 지역과 더불어 다양한 근린생활시설 및 교육 시설이 혼재되어 있습니다. 이는 지역 내 생활 편의성을 높이는 요인으로 작용합니다.

4.2. 지역 이용 계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(2003-03-10), 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등의 제한이 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 10층 건물 중 9층에 위치합니다.

내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 목재 및 알루미늄 재질입니다.

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

내부 이용 상태는 일반적으로 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성되어 있을 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

주변에 중소규모의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 공개된 검색 결과에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복/병합 사건

본 사건은 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어, 경매 진행 및 권리관계 처리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 외부 표시 미비

구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 응찰 시 해당 호수를 정확히 식별하는 데 유의해야 합니다.

6.3. 건물 하자

각 호별로 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 임차인 설치물

일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있습니다. (탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등은 평가에서 제외됨)

6.5. 토지 별도등기

토지에 별도 등기가 존재하므로 응찰 시 유의해야 합니다. 다만, 근저당권자가 말소 신청 의사를 밝혔습니다.

6.6. 내부 확인 곤란 호수

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 집합건축물대장이나 외부 관찰에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었습니다. 응찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 주변 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다. 감정가는 4,900만원으로 비교적 낮은 수준이나, 건물 내·외부 하자가 다수 발견되었고, 토지 별도등기 및 중복사건 등의 복잡한 권리관계가 존재합니다. 임차인은 대항력이 없으며 보증금/차임이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 이러한 잠재적 리스크들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4,900만원의 감정가는 잠재적 투자 매력을 가질 수 있습니다.

* 주거 편의시설: 주위 근린생활시설 및 교육시설 등의 분포는 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

* 정비 노력 가능성: 현재 파악된 건물 하자들은 수리를 통해 개선될 수 있으며, 이는 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

(본 물건은 현재 시세, 주변 부동산 시장 분석, 예상되는 수리비, 명도 비용, 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 하나, 관련 시장 데이터가 부족하여 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.)

제시된 감정가 4,900만원을 기준으로, 인수 보증금이 0원인 점과 다수의 건물 하자 및 권리관계의 불확실성을 감안할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토한 후, 향후 발생할 수 있는 비용(수리비, 명도비 등)을 고려하여 감정가의 60~80% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.