나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [16] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (16)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층403호 (신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국민은행 (국OOOOOO)

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 4층 (1동)

준공연도: 1996년 5월 (31년차)

2. 입지조건

주위환경: 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통임.

도로접근성: 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역.

3. 권리분석

등기부상 권리:

* 본 건은 부동산 임의경매 사건임.

* 토지에 대하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정임 (2026.6.10.자 확인서 제출).

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2019-11-13

* 확정일자: 2020-01-08

* 배당신고일자: 2022-01-12

* 대항력: 없음.

인수되는 보증금: 0원 (임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음)

4. 상권분석

* 본 건이 위치한 하남읍 수산리 지역은 주거 단지를 중심으로 한 근린생활시설이 분포하고 있음.

* 인근에 하남읍 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 및 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 상권 형성 측면에서 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 농협 등 금융기관이 인근에 위치해 있음.

* 편의시설: 하남읍 행정복지센터, 지역 내 상가, 커피숍 등이 인근에 있음.

* 교육시설: 수산초등학교, 동명중학교, 밀양동명고등학교가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됨.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 하자:

* 누수 문제 (방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부)

* 발코니 페인트 탈락

* 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐

* 벽체 균열

* 세면대 배수관 분리·파손

* 외부 표시(표찰)가 없는 호수 존재 가능성: 응찰 시 내부 확인에 유의 필요.

* 내부 확인이 어려운 호수 존재: 집합건축물대장, 건축물 현황도 및 외부 관찰 등으로 평가되었으므로, 응찰 시 재확인 필요.

* 건물 노후화: 1996년 준공으로 31년차 건물임.

* 중복병합사건, 중복사건: 경매 진행 과정에서의 복잡성을 시사할 수 있으나, 최종적으로는 일괄 매각 처리됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 경매 물건으로, 감정가가 4,900만원으로 상대적으로 낮게 책정되었음.

* 건물 자체의 노후화 및 다수의 하자에 대한 보수가 필요하며, 이에 따른 수리 비용과 시간 투자를 고려해야 함.

* 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금 부담은 없다는 점은 긍정적임.

* 지역 내 주거 목적 또는 소액 투자 목적으로 접근 가능하며, 주변 행정 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준임.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있을 가능성이 있어, 수리 후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

* 권리 관계 명확화: 토지 별도등기가 근저당권자에 의해 말소 예정이므로, 매각 후 권리 관계가 비교적 명확해질 것으로 예상됨.

* 지역 내 수요: 밀양시 하남읍 지역 내에서의 주거 수요를 고려한 투자 접근.

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가 산정은 해당 물건의 현재 시장 시세, 유사 물건 거래 사례, 예상되는 수리 비용, 그리고 지역 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 함.

* 본 보고서에서는 직접적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받거나 추가적인 시장 조사가 필수적임.

* 참고로, 유사 면적대의 동촌아파트 매매 실거래가가 0.4억원 수준으로 확인됨 (2026년 5월, 전용 39㎡ 기준).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.