나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [25] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 동촌아파트 1동 6층 602호입니다.

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (25)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층602호

* 새 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24

* 용도: 아파트

* 감정가: 49,000,000원

* 토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

* 건물 전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO

* 건축물 사용승인일: 1995년 5월 19일

* 총 동 면적: 6,404.27㎡ (약 1,937.62평)

* 대지 면적: 2,209.3㎡ (약 668.35평)

* 총 세대수: 99세대

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, 하남읍 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본 건 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다. 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조희태

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 150,000원

* 전입일자: 2020년 8월 10일

* 배당신고일자: 2022년 1월 5일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 주의사항: 토지에 관하여 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 상권은 형성되어 있습니다.

* 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 하남읍 행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 교육 시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 접근은 용이한 편입니다. 대중교통 이용 편의성은 보통으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 하자: 본 건 구분건물은 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 수리 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 별도 등기: 권리분석 시 명시된 바와 같이 토지에 별도등기가 존재하므로, 응찰 시 이에 대한 확인이 필요합니다. (말소 예정이나 추가 확인 요망)

* 건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 약 30년이 경과하여 전반적인 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 내부 확인 제약: 일부 호수는 외부 표시가 없거나, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠던 점이 있어, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트 경매 물건입니다.

* 감정가는 4,900만원으로 상대적으로 낮은 편이나, 건물 내외부의 다양한 하자, 토지 별도 등기, 건물 노후화 등의 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 지역 실수요자 또는 투자자에게는 시세 확인 및 철저한 현장 방문을 통한 가치 평가가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 상대적으로 낮은 금액으로 부동산을 취득할 수 있는 잠재적 기회를 제공합니다.

* 입지 조건: 하남읍 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 건물 하자 보수 예상 비용

* 건물 노후화에 따른 감가율

* 토지 별도 등기 관련 상세 내용 및 잠재적 비용

* 주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 동향

* 현재 제공된 정보만으로는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.