나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [34] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층806호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (34)

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층806호

신 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24

용도: 아파트

건물 연식: 1996년 5월 사용 승인 (2026년 기준 30년)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 47,000,000원

토지 면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물 면적: 39.20㎡ (약 11.86평) - 전용면적

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평) - 전용면적

총 건물 면적 (대지권 면적): 2,209.3㎡ (약 668.34평)

건축 면적: 611.24㎡ (약 184.89평)

총 면적: 6,404.27㎡ (약 1,937.44평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 특이사항

중복 병합 사건, 중복 사건

토지에 별도 등기 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정 (2026.6.10.자 확인서 제출)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, 하남읍 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

남동측으로는 왕복 2차로 도로에, 북동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있어 차량의 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M) 지역에 접해 있습니다.

2.4. 지역 내 규제 사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 혐오시설 여부

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매는 부동산 임의 경매로, 말소기준권리는 근저당권입니다.

3.2. 등기부상 권리 사항

* 근저당권: 국민은행이 설정한 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 토지 별도 등기: 토지에 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청을 진행할 예정임을 확인했습니다 (2026.6.10.자 확인서 제출). 이로 인해 매각 후에는 별도 등기가 말소될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재까지 파악된 정보상으로는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 14,270,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2009.02.06

* 확정일자: 2011.03.16

* 배당신고일자: 2022.01.10

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

상기 임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 생활 편의를 위한 상점들이 주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 하남읍 행정복지센터가 소재합니다. 또한, 근린생활시설을 통해 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

주변 지역에 교육시설이 분포하고 있습니다. (예: 밀양초등학교, 밀양중학교 등)

5.3. 교통

해당 지역을 경유하는 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 누수: 방, 거실, 발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 내부 누수 등 다수의 누수 문제가 확인되었습니다.

* 외벽 및 내부 마감: 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열 등이 발견되었습니다.

* 설비 문제: 세면대 배수관 분리·파손 등 설비 관련 문제도 존재합니다.

* 이로 인해 상당한 수리 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내외부 확인 제약

* 일부 호수의 외부 표찰(표시)이 없어 정확한 호수 식별에 주의가 필요합니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 건축물대장 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로 응찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.3. 토지 별도 등기

말소 예정이나, 계약 시점에 따라 변동 가능성에 대한 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 밀양시 하남읍에 위치한 아파트 경매 건으로, 감정가는 4,700만원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 건물 노후화로 인한 누수, 마감재 파손, 균열 등 다수의 하자가 발견되어 상당한 수리 및 리모델링 비용이 예상됩니다. 토지 별도 등기 문제는 근저당권자가 말소 예정으로 정리될 것으로 보이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4,700만원이라는 낮은 감정가로 신규 투자 진입이 용이합니다.

* 권리관계 명확화: 토지 별도 등기 문제가 근저당권자에 의해 해결될 예정이어서 권리 관계가 명확해질 전망입니다.

* 실거주 목적 활용: 대대적인 리모델링을 통해 내부 상태를 개선하면 거주 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건은 감정가 4,700만원으로, 인수 보증금은 0원입니다.

건물의 다수 하자 및 노후화를 고려할 때, 예상되는 수리 및 리모델링 비용을 충분히 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례, 예상 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권장합니다. 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 수리 비용을 가산한 금액으로 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.