나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [43] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (43)

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1004호

새주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)

건물명: 동촌아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕

사용승인일: 1996년 05월 23일

1.3. 면적정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 전용면적보다 넓습니다.

1.4. 매각정보

감정가: 47,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.1. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 토지이용

본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

토지는 가로 장방형의 평지로 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

3.1. 권리관계

본 사건은 중복병합사건 및 중복사건에 해당합니다.

토지에 대하여 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출하여 해소될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

임차인: 김 *

보증금: 30,000,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업일자): 2017-04-05

확정일자: 2017-04-05

배당신고일자: 2022-01-10

대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.3. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건 주위에는 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

반경 2km 내 유해·혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합)

* 중로2류(폭 15M-20M)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(2003-03-10)<교육환경 보호에 관한 법률>

* 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

* 공장설립제한지역<수도법>

1.4. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

인근에 하남초등학교가 도보 약 10분 거리에 위치하며, 밀양여자고등학교는 차량 약 5분 거리에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

주변 반경 1km 이내에 마트 2곳, 병원 3곳, 약국 4곳, 은행 ATM 2곳 등이 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

* 구분건물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부 등) 문제가 조사되었습니다.

* 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 존재합니다.

* 본 평가에서는 이러한 하자를 고려하여 평가되었으므로 참고하시기 바랍니다.

6.2. 기타 리스크

* 본 사건은 중복병합사건 및 중복사건으로 인해 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 본 건 의뢰목록 중 일부 호수는 소유권이 이전되어 평가에서 제외되었습니다.

* 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로 응찰 시 유의해야 합니다.

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수는 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 감정가는 47,000,000원입니다. 토지 및 건물 일괄매각으로 진행되며, 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 토지 별도 등기는 말소될 예정으로 권리상 문제는 해소될 것으로 보입니다. 다만, 건물 내외부의 누수 및 파손 등 하자 보수 비용이 발생할 수 있으며, 중복병합사건으로 인한 복잡성도 고려해야 합니다. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

* 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 토지 별도 등기 문제가 해결될 예정이므로 권리관계가 명확해질 수 있습니다.

* 적절한 하자 보수를 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 감정가를 바탕으로 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 감정가는 47,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없음을 고려할 때, 이 금액을 기준으로 시장 상황 및 건물 하자 보수 비용 등을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.