나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [42] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (42)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 (도로명: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24) 동촌아파트 1동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 48,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층 1003호

사용승인일: 1996년 05월 23일

전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

분양면적: 제공 정보에 명확히 기재되어 있지 않으나, 해당 건물의 평균 면적은 약 64.69㎡ (약 19.57평)으로 추정됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류 지역에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등에 포함됩니다.

2.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 예비 조사를 실시한 결과, 본 건과 인접한 지역에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 국OOOOOO입니다.

감정가는 48,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 임

보증금: 20,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2013년 05월 27일

배당신고일자: 2022년 01월 12일

대항력: 없음

인수 보증금: 0원

별도의 인수 보증금은 없습니다.

3.3. 특이 권리 사항

토지에 관하여 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청을 진행할 예정임을 확인하였습니다 (2026년 6월 10일 자 확인서 제출). 따라서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 밀양시 하남읍의 주거 지역 내에 위치하며, "하남읍 행정복지센터" 등 공공시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다.

주변이 공동주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 식사 등의 편의는 도보 또는 차량으로 용이하게 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 주위에 교육 시설이 소재하여 통학이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 하남읍 행정복지센터, 소규모 상가 등 근린생활시설이 인접해 있습니다.

5.2. 교통 접근성

차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

* 누수: 방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부 등에서 누수 현상이 확인되었습니다.

* 외부 마감: 발코니 페인트 탈락 현상이 있습니다.

* 내부 마감: 화장실 및 주방 타일 탈락, 돌출, 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었습니다.

* 후속 조치: 위 하자 보수를 위한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 관리 상태

* 외부 표시: 일부 구분건물 호수에 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기 바랍니다.

* 내부 확인: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호는 건축물 현황도 및 외부 관찰 등으로 평가되었으므로, 응찰 전 재확인이 필요합니다.

6.3. 임대 관계

임대 관계는 미상이며, 이에 따른 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 1동 10층 1003호로, 아파트로서의 기본적인 주거 기능과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없고 토지 별도등기 또한 말소될 예정으로, 낙찰자가 부담해야 할 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 건물 노후화로 인한 다수의 하자(누수, 타일 파손, 균열 등)가 조사되어 수리 비용 발생 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건은 하자 보수를 전제로 신중하게 접근해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 48,000,000원의 감정가는 시세 대비 경쟁력 있는 수준일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 인수되는 보증금 없이 권리 관계가 비교적 단순합니다.

* 수리 후 가치 상승 잠재력: 건물 하자를 보수하고 내부를 정비할 경우 주거 가치 상승 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 48,000,000원입니다.

임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 건물에 다수의 하자가 존재하는 만큼, 예상 수리 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 재확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

일반적으로 감정가 또는 그 이하에서, 예상되는 수리 비용을 제외한 금액을 고려하여 입찰가를 결정하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.