나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [35] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층807호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층 807호

건물명: 동촌아파트 1동 807호

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층

준공일: 1996년 5월 23일

용도: 아파트

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 49,000,000원

토지 지분 면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물 전용 면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (35)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복 병합 사건, 중복 사건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

물건지 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 폭 약 8미터 내외의 도로가 인접해 있어 차량 소통이 원활한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상황은 남동측 왕복 2차로, 북동측 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

2.4. 지역 지구 및 규제

본 건이 속한 토지이용계획 상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 낙찰 시 모든 권리가 소멸되는 일반적인 매각 조건입니다.

말소되지 않고 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

다만, 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청할 예정이라는 확인서(2026.6.10.자)가 제출되어 있습니다. 말소 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

현재 파악된 임차인은 윤종목 씨입니다.

* 보증금: 2,000,000원

* 월차임: 300,000원

* 전입일자: 2021년 2월 22일

* 배당신고일자: 2022년 1월 10일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 보증금 반환 의무가 발생하지 않습니다. 임차인 현황은 변동될 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동 사항을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 위한 상업 시설 이용이 가능합니다.

하남읍 행정복지센터가 가까이 있어 관련 행정 업무 처리가 용이합니다.

4.2. 주거 환경

본 건은 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

주변에 중소규모 공동주택 및 단독주택이 분포하고 있어 지역 사회의 주거 밀집도를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 식료품 구매 및 생활 용품 구입 등 편의 시설 이용이 가능합니다.

더욱 다양하고 전문적인 편의 시설(대형마트, 종합병원 등) 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본 건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 법적 기준이 적용됩니다.

주변에 교육 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

가까운 거리에 큰 규모의 병원보다는 지역 내 의원급 의료 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

가까운 종합 병원급 의료 시설은 밀양시 중심 시가지 등에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 하자

감정평가서에 따르면, 본 건 구분건물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사되었습니다.

일부 호수에는 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의해야 합니다.

임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으나, 탈거 및 이동이 용이한 물건은 평가에서 제외되었습니다.

내부 하자에 대한 정확한 상태는 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 권리 상 특이사항

토지에 별도등기가 존재합니다. 향후 말소 예정이나, 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

중복 병합 사건 및 중복 사건으로 진행되고 있어, 경매 절차 진행 과정에서 예기치 못한 변동사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 관련

본 건 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 관련 규제 사항을 숙지해야 합니다.

현재까지 파악된 조사 결과, 본 건 바로 인접하여 혐오 시설(폐기물 처리장, 하수 종말 처리장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 소형 아파트로, 49,000,000원의 감정가로 경매에 나왔습니다.

주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 소형 평형이라는 점은 1인 가구나 소규모 가구에 적합할 수 있습니다.

다만, 건물 내부의 다수 하자, 토지 별도등기, 중복 사건 처리 등 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으나, 임차인 현황은 정확히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 49,000,000원으로, 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 소형 평형: 전용 면적 39.20㎡로 1~2인 가구 실수요자에게 적합합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 밀양 지역의 개발 계획이나 지역 경제 활성화 등에 따라 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다. (추가적인 지역 분석 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 49,000,000원

본 건의 경우, 내부 하자와 토지 별도등기 등의 리스크 요인이 존재하므로, 이를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 결정되는 일반적인 사례와 달리, 본 건은 하자 보수 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 예상 수리비용 산출 등이 선행되어야 합니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.