나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [22] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (22)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층502호 (도로명 주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트 (공동주택)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 감정평가액

총 감정가: 49,000,000원

1.3. 면적

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.85평)

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.85평)

1.4. 건축물 정보

건물명: 동촌아파트

동: 1동

호수: 502호

층수: 총 10층 중 지상 5층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 (철근콘크리트)

준공일: 1996년 05월 23일

대지권: 20.12㎡ (약 6.09평)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

단지 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류에 접합되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

2.4. 주변 시설

인근에 하남읍 행정복지센터 및 수산초등학교, 하남중학교 등 교육시설이 위치하여 생활 편의 및 교육 환경을 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 국OOOOOO입니다.

사건은 중복병합사건 및 중복사건으로 분류됩니다.

3.2. 권리 분석

* 토지에 관하여 별도등기가 존재합니다.

* 그러나, 근저당권자인 국민은행은 해당 별도등기에 대해 말소 신청을 진행하겠다고 확인서(2026.6.10.자)를 제출한 상태입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (말소 촉탁 대상 권리가 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

중소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집한 지역으로, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재되어 있어 주거 기능에 중점을 둔 상권입니다.

4.2. 잠재력

지역 경제 활성화 및 개발 추이에 따라 상권의 변화 가능성이 존재합니다. 현재는 기본적인 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활시설

인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생필품 구매 및 생활 서비스 이용이 용이합니다.

하남읍 행정복지센터가 인근에 있어 공공기관 이용이 편리합니다.

5.2. 교통 접근성

단지 주변 도로망이 양호하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

5.3. 교육 환경

인근에 수산초등학교, 하남중학교 등이 위치하며, 상대보호구역으로 지정된 교육 시설이 있어 자녀 교육에 대한 고려가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

중복병합사건으로 인해 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수나 절차적 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 별도등기 관련

별도등기가 존재하나, 채권자(국민은행)가 말소 예정임을 확인해 주었습니다. 다만, 2026년 6월 10일 자 확인서 제출 시점이므로, 경매 종결까지 변동사항 발생 여부를 최종 확인해야 합니다.

6.3. 건물 상태 하자

* 내부 하자: 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사되었습니다.

* 수리 및 보수 비용이 상당 부분 발생할 수 있습니다.

6.4. 호수 정보 불확실성

* 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 정확한 호수 확인에 주의가 필요합니다.

* 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 호수는 건축물대장 및 외부 관찰을 통해 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 재확인을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

6.5. 임대 관계 미상

* 임대 관계가 파악되지 않아, 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 명도 과정에서 추가적인 확인과 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 1동 502호로, 감정평가액은 49,000,000원입니다.

입지적으로는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

권리 관계는 임의경매이며, 토지 별도등기가 존재하나 근저당권자의 말소 예정 확인으로 권리 해소가 기대됩니다.

다만, 건물 상태에 누수, 타일 탈락 등 다수의 하자가 발견되었으며, 일부 호수의 내부 확인이 어려웠던 점은 명확한 리스크 요인입니다. 또한 임대 관계가 미상이므로 명도 관련 변수를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 기준 최저가 수준에서 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

* 인근 주거 지역 및 근린생활시설과의 연계로 기본적인 생활 인프라 이용 가능.

* 근저당권자의 말소 예정 확인으로 권리 관계의 명확성 제고 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현 시세, 유사 물건의 최근 거래 사례, 명도 예상 비용, 필요한 수리 범위 및 예상 비용, 법원 경매 시장 동향 등 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다.

예상 입찰가는 인수되는 보증금을 제외하고 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.