나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [2] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 1층107호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (2)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 1층107호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층

* 전용면적: 39.20㎡ (약 11.85평)

* 공급/분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음. (참고: 총 건물 연면적 6404.27㎡)

* 토지면적 (대지권): 20.12㎡ (약 6.09평)

* 감정가: 47,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 1층

* 준공 연도: 1996년 5월 23일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 자리함.

* 주변 환경: 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설이 혼재된 지역. 지역 커뮤니티 시설(행정복지센터)과 인접하여 행정 서비스 접근성이 우수함.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역. 건폐율 27.67%, 용적률 252.45% 적용 가능. 기타 제한사항으로 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한구역이 있음.

* 토지 형상: 가로장방형 평지의 주상용 건부지로 이용 중.

* 도로 접근성: 남동측 왕복 2차로, 북동측 노폭 약 8미터 내외 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이함.

* 교통 상황: 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됨.

* 지역 개발 잠재력:

* 2025년 예정된 '우리동네살리기' 사업을 통해 주거 환경 개선 및 생활 SOC 확충이 기대됨.

* 농촌 체류형 복합단지 조성 계획으로 낙동강 수변 경관 및 생태공원 활용 가능성이 있음.

* '다함께키움터 행정복합타운' 조성 등 지역 중심지 활성화 사업이 추진될 예정임.

* 외국인 근로자 숙소 건립 계획이 있어 농촌 인력난 해소에 기여할 것으로 보임.

* 스마트 도시 계획 및 스마트푸드테크 산업단지 유치 구상 등 미래 산업 육성 노력이 진행 중임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당권 (채권액 2,138,500,000원).

* 현재 진행 중인 권리: 2021년 12월 23일 접수된 국민은행 임의경매 (채권액 1,047,282,930원).

* 소멸 예정 권리: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등은 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 없음.

* 주의사항: 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 의사를 밝혔으며, 2026년 6월 10일 자 확인서가 제출되었음.

* 총 등기부채권액: 2,138,500,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 33,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-10

* 확정일자: 2021-07-29

* 배당신고일자: 2022-01-07

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 입지: "하남읍 행정복지센터" 인근으로, 지역 행정 및 생활 편의 시설 접근이 용이함.

* 생활 편의 시설: 읍 소재지로서 축협, 농협, 우체국, 시장(5일장) 등이 있어 기본적인 생활 편의는 가능함. 하지만 체인점이나 배달 음식점 등은 제한적일 수 있음.

* 주거 환경: 중소규모 공동주택 및 단독주택이 밀집된 지역으로, 조용하고 정겨운 마을 분위기를 형성하고 있음.

* 잠재적 개발 가치: 도시 재생 사업, 농촌 중심지 활성화 사업 등 계획된 개발 사업을 통해 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

1.4. 생활정보

* 건물 상세: 총 10층 건물 중 1층에 위치하며, 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조.

* 내부 구성: 전용면적 39.20㎡(약 11.85평)로, 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성됨 (호수별 내부 구조 차이 존재).

* 설비 내역: 제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있음.

* 건물 준공 연도: 1996년 5월 23일로, 약 30년 경과된 건물임.

* 주차: 별도 주차 관련 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 아파트 주차 시설이 있을 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1996년 준공된 건물로, 약 30년 경과에 따른 전반적인 노후화 및 유지보수 필요성이 예상됨.

* 구조적/내부 하자: 감정평가서상 누수(천장, 벽체, 발코니), 페인트 탈락, 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 다수의 하자가 조사되어 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 별도등기: 토지에 별도등기가 존재하나, 말소 신청 예정이므로 최종 확인 필요.

* 내부 확인 제약: 현장 조사 시 내부 확인이 어려운 호가 있어, 실제 상태는 다를 수 있음 (응찰 시 반드시 재확인 요망).

* 임차인 설치 설비: 일부 호수에 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하여 원상복구 여부 확인 필요.

* 외부 표시(표찰) 누락: 일부 구분건물 호수에 외부 표찰이 없어 응찰 시 호수 확인에 유의해야 함.

* 밀양시 내 과거 쓰레기 매립장 건설 사례가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 확인되지 않음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 107호로, 지역 행정복지센터 인근에 자리하고 있어 생활 편의 접근성이 양호합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후화로 인한 다수의 하자가 발견되어 수리 비용이 발생할 수 있으며, 토지 별도등기 관련 사항은 최종 확인이 필요합니다. 현재 지역 개발 계획이 활발히 추진 중인 점은 향후 가치 상승의 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적: 39.20㎡ 전용면적으로 1~2인 가구의 수요 확보 가능.

* 저가 매수 기회: 4,700만원의 감정가로, 시세 대비 저평가된 매물일 가능성 탐색.

* 개발 잠재력: 밀양시 하남읍의 지속적인 지역 개발 계획으로 인한 향후 가치 상승 기대.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리가 없어 명도 후 소유권 행사에 제약 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 47,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정을 위한 고려사항:

* 발견된 건물 하자(누수, 균열, 파손 등)의 예상 보수 비용.

* 토지 별도등기 관련 잔존 위험 또는 말소 절차 진행 비용 (확인서 제출되었으나, 최종 확인 필요).

* 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 현 시세.

* 밀양시 하남읍 지역의 부동산 시장 동향 및 미래 가치.

* 전반적인 경매 시장 분위기.

* 결론: 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 면밀히 점검하고, 주변 시세 조사를 철저히 진행하여 본 물건의 적정 가치를 산정한 후, 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.