나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [51] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 7층707호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (51) (중복병합사건)

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14, 동촌아파트 1동 7층 707호 (신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

* 용도: 공동주택 (아파트)

* 건물명: 동촌아파트

* 동/호: 1동 7층 707호

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 7층

* 토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

* 건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 전용면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

* 분양면적: 해당 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

* 감정가: 47,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO

* 준공일: 1996년 05월 23일 (사용승인일 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복병합사건으로 분류됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본 건 주변으로는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 국민은행의 근저당권이 말소기준권리가 될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 토지별도등기: 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청을 진행할 예정임을 확인하였습니다(2026년 6월 10일자 확인서 제출). 응찰 시 이 부분을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로(합계 0원) 확인되었습니다. 다만, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 교통 상황이 보통 수준이며, 이는 지역 내 이동 및 생활 활동에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 하남읍 행정복지센터, 학교(상대보호구역 지정), 상가 등이 인접해 있어 행정, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 건물 내부 상태: 건물은 철근콘크리트조로, 10층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다.

* 건물 하자: 본 건 구분건물은 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이는 수리가 필요한 부분으로, 평가 시 고려되었습니다.

* 기타: 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이며, 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등은 평가에 포함되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 하자: 누수, 균열, 타일 파손 등 다수의 건물 하자가 존재하여 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 별도등기: 말소 예정이라는 확인서가 제출되었으나, 별도등기의 존재는 잠재적 권리관계 변동의 위험 요인이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 어려움: 일부 호실의 경우 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따라 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계는 미상으로 파악되었으며, 인수 보증금은 0원이나 명확한 현황 파악이 필요할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 다수의 사건이 병합되어 진행되므로, 관련 사건 기록을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 7층 707호로, 감정가는 47,000,000원입니다. 비교적 소형 평수의 아파트로, 주변에 행정복지센터, 근린생활시설, 교육시설 등이 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 그러나 건물 노후화로 인한 누수, 균열 등 다수의 하자가 존재하며, 토지 별도등기 이슈도 잠재적 위험 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 내부 상태 및 별도등기 말소 여부를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 감정가가 4,700만원으로 낮아 소액 투자를 고려할 수 있습니다.

* 지역 내 실수요: 하남읍 지역 내에서 소형 아파트를 찾는 실수요자에게는 접근 가능한 매물일 수 있습니다.

* 수리 후 가치 상승 기대: 명확한 하자 보수 및 내부 리모델링을 통해 주거 가치를 높여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 47,000,000원을 기준으로, 건물 하자 보수 비용, 별도등기 말소 처리 여부 및 시일, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 권리 인수 비용이나 수리 비용 산정이 어려우므로, 현장 조사를 통한 정밀한 하자 진단 및 말소등기 처리 확인 후, 보수 예상 비용을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.