나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [37] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (37)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 9층901호 (신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24)

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지 면적: 20.12㎡ (약 6.08평) / 토지 지분: 20.12㎡

건물 면적: 39.20㎡ (약 11.86평) / 건물 지분: 39.20㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 국OOOOOO

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 9층

사용승인일: 1996년 5월 23일

전용 면적: 39.20㎡ (약 11.86평)

※ 제공된 정보 상 개별 호실의 분양 면적 정보는 확인되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 소재, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경: 본 건 일대는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

교통: 차량 접근은 용이하며, 남동측으로는 왕복 2차로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 이용에 불편함이 적습니다. 제반 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류 및 중로2류에 접하고 있습니다.

제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 중복 병합 사건 및 중복 사건으로 분류되어 있습니다.

토지에 대해 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 해당 등기를 말소 신청할 예정이라는 확인서(2026년 6월 10일자)가 제출되었습니다. 이는 잔금 납부 등 말소 절차 완료 시 권리 관계가 정리될 가능성이 높음을 시사합니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 현황 및 명도 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 하남읍 수산리는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 발달한 주거 밀집 지역입니다.

인근에 "하남읍 행정복지센터"가 소재하여 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설은 충분히 갖추어져 있는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교육 시설: 보고서에 따르면 단지 주변으로 교육 시설이 형성되어 있어 자녀 양육 환경에 긍정적입니다.

편의 시설: 근린생활시설이 다수 존재하여 기본적인 장보기, 은행 이용 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

교통: 차량을 이용한 지역 내 이동 및 외부 접근은 원활하나, 대중교통망이 매우 발달한 지역은 아니므로 자가용 이용이 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화로 인한 다수의 하자가 조사되었습니다.

* 내부 누수: 방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부에서 누수 흔적이 발견되었습니다.

* 외관 및 내부 마감재 하자: 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일의 탈락, 돌출, 깨짐 현상이 관찰되었습니다.

* 구조적 문제: 벽체 균열이 일부 발견되었으며, 세면대 배수관 분리 및 파손 등의 문제도 있습니다.

건물 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없어 응찰 시 내부 상태 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상으로 조사되어, 점유자 파악 및 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

토지 별도 등기가 존재하므로, 말소 처리 과정 및 완료 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

중복 병합 사건으로 진행됨에 따라, 법적 절차 진행이 다소 복잡하거나 추가적인 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합의견

밀양시 하남읍에 위치한 동촌아파트 9층 901호는 49백만원의 감정가로 경매에 나왔습니다. 1996년에 건축된 아파트로 연식에 따른 노후화가 상당하며, 내부 누수, 균열, 마감재 하자 등 다수의 수리가 필요한 부분이 확인되었습니다. 비록 토지 별도 등기가 말소될 예정이고 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상인 점과 중복 병합 사건이라는 점은 명도 및 법적 절차 진행에 있어 주의를 요합니다. 입지적으로는 기본적인 생활 편의시설과 주거 환경은 갖추고 있으나, 특별한 개발 호재나 뛰어난 교통망을 기대하기는 어렵습니다. 따라서 본 건은 상당한 수리 비용과 명도 리스크를 감수한 투자 혹은 실거주 목적의 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

낮은 감정가: 49백만원의 감정가는 소형 아파트로서 진입 장벽을 낮추는 요인입니다.

실거주 가능성: 철저한 수리를 통해 소형 아파트로서의 실거주 가치를 높일 수 있습니다.

지역 내 거주 수요: 하남읍 지역의 꾸준한 거주 수요를 고려할 때, 합리적인 가격에 수리하여 장기 보유 시 안정적인 가치를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 49,000,000원

본 건은 건물 하자, 임대 관계 미상, 별도 등기(말소 예정) 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가 대비 상당한 수준의 수리비, 명도 비용, 명도 소요 시간 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 이러한 상황에서는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 범위: 약 34,300,000원 ~ 41,650,000원

본 금액은 제반 리스크를 고려한 일반적인 권고 범위이며, 실제 입찰가는 본인의 자금 계획, 해당 물건에 대한 상세 조사 결과, 경쟁 입찰자의 수 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.