나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [31] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (31)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층801호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물 면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.86평)

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

건물 연면적 (전체): 6404.27㎡ (약 1937.5평)

대지 면적 (전체): 2209.3㎡ (약 668.3평)

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층

준공일: 1996년 05월 23일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 구분: 부동산임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기재된 내용 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.3. 기타 권리사항

특이사항: 중복 병합 사건, 중복 사건.

주의사항: 토지에 관하여 별도 등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건 주위로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 수 있는 시설 입지가 제한됩니다. 또한, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 사항이 적용됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교통 및 기반시설

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

건물은 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 다음과 같은 하자가 조사되었습니다.

* 누수 (방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부 누수 등)

* 발코니 페인트 탈락

* 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐

* 벽체 균열

* 세면대 배수관 분리·파손 등

6.2. 기타 유의사항

* 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태입니다.

* 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있습니다.

* 토지에 별도 등기가 존재합니다 (말소 예정이나 경매 진행 시 유의).

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금은 없으나 대항력 유무에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 주변에 주거, 상업, 교육 시설이 분포하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준입니다.

건물 노후화로 인해 다수의 하자가 조사되어 수리 비용 발생이 예상되므로, 입찰 전 철저한 현장 방문을 통해 정확한 하자 상태를 파악하고 이에 따른 수리 비용을 산정하는 것이 중요합니다.

토지 별도 등기 문제는 말소 예정으로 확인되었으나, 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

인수할 임차인의 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 시세 비교 분석을 통해 저평가된 물건 취득 기회 모색.

* 밀양시 하남읍 지역의 주택 수요 및 공급 상황을 고려한 장기적인 가치 상승 잠재력 평가.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 거주 환경 제공 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 현재 시세, 유사 물건의 낙찰가, 건물 하자 보수 비용, 경매 참여자 수, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

* 감정가: 49,000,000원

* 인수 보증금: 0원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.