나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [30] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 7층708호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건기본사항

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* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (30)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 국민은행 (국OOOOOO)

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3.

1.2. 물건소재지

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3.

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 7층708호

* 신주소: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리)

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3.

1.3. 건물 및 토지 현황

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3.

* 용도: 아파트

* 토지 면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

* 건물 면적 (전용 면적): 39.20㎡ (약 11.86평)

* 분양 면적: 제공된 정보에서 확인되지 않습니다.

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

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1.4. 가격 정보

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* 감정가: 47,000,000원

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3.

1.5. 특이사항

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* 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건입니다.

* 토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정입니다. (2026.6.10.자 확인서 제출)

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2. 입지조건

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3.

2.1. 주위환경

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3.

* 본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성된 지역입니다.

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3.

2.2. 교통상황

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3.

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

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3.

2.3. 접근 도로

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3.

* 남동측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있습니다.

* 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

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3.

2.4. 토지이용계획

2.

3.

* 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 말소기준권리는 1996년 6월 15일 접수된 국민은행 근저당 (을1) 입니다.

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3.2. 주요 권리사항

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* 소유권보존 (갑1): 1996-06-11, 주식회사남정주택

* 근저당 (을1): 1996-06-15, 국민은행, 채권최고액 2,138,500,000원 (말소기준)

* 주택임차권 (을2): 2018-05-23, 박정숙, 보증금 18,000,000원 (말소)

* 임의경매 (갑2): 2021-12-23, 국민은행, 채권액 1,047,282,930원 (말소)

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3.

3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 박

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 140,000원

* 전입일자: 2018-04-30

* 확정일자: 2012-12-26

* 배당신고일자: 2018-05-23

* 대항력: 없음

* 참고: 해당 임차인은 말소기준권리보다 늦은 전입일자를 가지고 있으며, 배당신고일자 또한 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

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3.4. 인수 권리

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* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

2.

3.

3.5. 추가 주의사항

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3.

* 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. (2026.6.10.자 확인서 제출)

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

2.

3.

* 본건은 "하남읍 행정복지센터" 인근에 위치하여 행정 및 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 주변으로 중소규모 공동주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

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4.2. 주변 교육시설

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* "교육시설"이 있다는 정보가 있으나, 구체적인 학교명은 확인되지 않았습니다. (토지이용계획상 상대보호구역 지정)

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4.3. 혐오시설 유무

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* 주변에 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 인근에 축사 등 관련 시설이 있을 가능성은 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주거 편의시설

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* 근린생활시설이 주변에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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5.2. 교통 편의시설

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3.

* 차량 접근이 용이하며 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

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3.

5.3. 교육 환경

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* 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 건물 상태

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* 건물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등 하자가 다수 조사되었습니다.

* 이러한 하자에 대한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

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6.2. 표시 없는 호수

2.

3.

* 구분건물 일부 호수의 외부 표시(표찰)가 없는 상태이므로, 응찰 시 이를 유의해야 합니다.

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3.

6.3. 임차인 설치 물품

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* 일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하며, 이는 평가에 포함되었으나 탈거 및 이동이 용이한 물건은 제외되었습니다.

2.

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6.4. 토지 별도등기

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* 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자가 말소 예정임을 밝혔으므로 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

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6.5. 평가 제외 호수

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* 본 건 의뢰목록 중 일부 호수는 소유권이 이전되어 평가에서 제외되었음을 참고 바랍니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 권리 관계가 명확하고 인수해야 할 보증금이 없는 상태이므로, 비교적 안전하게 접근할 수 있는 경매 물건입니다.

* 감정가 4,700만 원은 해당 아파트의 규모와 상태를 고려했을 때, 시장 상황에 따라 충분히 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

* 다만, 건물 내외부의 하자 보수 비용과 아파트 단지의 노후화 정도를 면밀히 파악하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

* 밀양시 하남읍 지역의 향후 발전 가능성과 부동산 가치 상승 여력을 고려하여 투자 판단을 내릴 수 있습니다.

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8. 투자 포인트

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* 권리말소: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 부담이 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 금액이 없습니다.

* 낮은 감정가: 4,700만 원이라는 감정가는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 입지조건: 행정복지센터 인근으로 생활 편의성이 있으며, 교통 접근성이 보통 수준입니다.

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9. 예상 입찰가

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* 인수 보증금은 0원입니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 47,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 건물의 하자 보수 예상 비용, 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.