나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [32] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (32)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 8층803호

* 용도: 아파트

* 건축구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층

* 준공년월: 1996년 5월 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

* 토지면적(토지지분): 20.12㎡ (약 6.09평)

* 건물면적(전용면적): 39.20㎡ (약 11.85평)

1.4. 감정가 및 입찰 정보

* 감정가: 49,000,000원

* 채권자: 국OOOOOO (국민은행 추정)

1.5. 특이사항 및 주의사항

* 중복병합사건, 중복사건으로 분류됨.

* 토지에 대해 별도등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정임 (2026.6.10.자 확인서 제출).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

* 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 주거지역임.

* 인근에 역사적으로 중요한 수산제(守山堤) 유적과 수산 체육공원이 소재함.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

2.3. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8M-10M)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합)

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

* 토지에 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정임을 확인 (2026.6.10.자 확인서 제출).

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 최정욱

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 70,000원

* 전입일자/사업일자: 2022-01-10

* 확정일자: 2022-01-10

* 배당신고일자: 2022-01-11

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리 및 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건 경매 절차상 임차인의 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 건이 위치한 하남읍 수산리는 주거와 근린생활시설이 혼재된 지역임.

* 하남읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 공공 행정 서비스 접근성이 용이함.

* 아파트 단지, 단독주택 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 수요가 형성되어 있음.

* 수산 체육공원이 인근에 있어 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용될 수 있음.

4.2. 주변 시설

* 인근에 수산초, 동명중·고, 하남도서관 등 교육시설이 있어 교육 환경이 갖춰져 있음.

* 대형 할인점, 금융기관, 병·의원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 하남 공공하수처리시설이 소재하나, 본건과는 일정 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됨.

4.3. 혐오시설 및 기타

* 주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않음. 일부 부동산 매물 정보에서 "인근에 혐오시설없는 지역"으로 언급됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태 및 설비

* 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 8층에 위치함.

* 내부 마감은 벽지, 타일, 페인팅 등으로 되어 있음.

* 제반 위생·급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

5.2. 건물 상태 하자 및 수리 필요 사항

* 감정평가서상 누수(천장, 벽체, 발코니), 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되어 평가에 반영됨.

* 일부 호수 외부 표찰이 없는 상태임.

* 입찰 시 내부 상태를 재확인할 필요가 있음.

5.3. 주변 생활 편의시설

* 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

* 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

* 본 건은 중복병합사건, 중복사건으로 분류되어 경매 절차상 복잡성이 있을 수 있으나, 현재까지 진행 상황상 큰 문제는 없을 것으로 보임.

6.2. 토지 별도등기

* 토지에 대한 별도등기 존재는 잠재적 위험 요소가 될 수 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청을 진행할 예정이므로 해소될 가능성이 높음. (2026.6.10.자 확인서 제출)

6.3. 건물 노후 및 하자

* 1996년 준공된 건물로 약 30년의 노후화가 진행되었으며, 감정평가서에 명시된 다양한 하자(누수, 균열, 타일 탈락 등)는 추가적인 수리 비용 발생 가능성을 시사함.

6.4. 임차인 관련

* 임차인 최정욱은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 주변에 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있는 주거 단지 내에 소재합니다. 감정가는 49,000,000원으로, 전용면적 39.20㎡(약 11.85평)의 소형 아파트입니다. 토지에 대한 별도등기가 존재하나 근저당권자의 말소 예정으로 인해 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 건물 노후화로 인한 하자 보수 필요성이 일부 존재하며, 이는 입찰 전 반드시 확인하고 수리 비용을 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 중복 사건이라는 점은 절차적 주의가 필요하지만, 일반적으로는 큰 문제가 발생하지 않습니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 4,900만원이라는 비교적 낮은 감정가로 신규 진입이 용이할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인이므로 명도에 따른 부담이 적습니다.

* 주거 편의성: 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설이 인근에 위치하여 주거 편의성이 양호합니다.

* 역사적 인접성: 고대 수산제 유적 인근에 위치하여 지역적 특색을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 49,000,000원을 기준으로, 건물의 노후화 및 하자 보수 예상 비용, 그리고 향후 시세 변동 가능성을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 인수해야 할 보증금이 없고, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어 경쟁률에 따라 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본건의 구체적인 시장 가치 및 투자 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 감정가: 49,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.