나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [23] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (23)

소재지: 경상남도 밀양시 수산동촌3길 24 (하남읍 수산리) (구: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 5층506호)

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO (국 )

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 10층 (본건 5층)

사용승인일: 1996년 05월 23일

특이사항: 중복 병합 사건, 중복 사건

주의사항: 토지에 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 예정임을 확인했습니다 (2026년 6월 10일자 확인서 제출).

2. 입지조건

본건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, 주변으로는 하남읍 행정복지센터가 있습니다.

주위 환경은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

기타 제한사항으로는 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등이 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 박점이

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-06-15

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 이름은 개인정보 보호를 위해 박 으로 표기합니다.

* 상기 임차인은 대항력이 없어 경매 낙찰 시 보증금의 전부 또는 일부를 인수하지 않습니다.

기타 권리사항:

* 토지에 별도 등기가 존재하나, 이는 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정이라고 합니다. 다만, 입찰 시 해당 말소 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 일부 분포하고 있습니다.

인근에 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

현재 파악된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 넓은 의미의 밀양시 지역에는 생활폐기물 소각시설이 존재하나, 본건과의 거리가 상당합니다.

5. 생활정보

본건이 속한 동촌아파트는 1995년 건축되어 10층 규모의 철근콘크리트 구조 건물입니다.

건물 내에는 제반 위생, 급배수 설비, 개별난방 설비, 소화전 설비, 승강기 등이 갖추어져 있습니다.

본건 506호의 일반적인 이용 상태는 방 2개, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등으로 구성된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화에 따른 유지보수 필요성:

* 누수(천장, 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락/깨짐, 벽체 균열, 배수관 파손 등 다양한 하자 사항이 조사되었습니다. 이는 수리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

토지 별도 등기:

* 현재 별도 등기가 존재하며, 말소 예정이라고는 하나 최종 말소 여부 확인이 필수적입니다.

내부 확인의 한계:

* 현장 조사 시 일부 호실은 내부 확인이 어려워 집합건축물대장 및 외부 관찰에 의존하여 평가되었습니다. 따라서 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

외부 표시 부재:

* 일부 호실의 외부 표찰(호수 표시)이 없어 호수 확인에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 감정가는 49백만원입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으나, 건물 노후화로 인한 누수, 균열, 타일 탈락 등의 수리 필요성이 다수 확인되었습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

토지 별도 등기가 있으나 말소 예정으로 확인되어 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 최종 확인이 필요합니다.

이러한 하자 사항들을 고려할 때, 수리 및 보수에 상당한 비용과 노력이 필요할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

비교적 낮은 감정가로 취득 기회:

* 49백만원의 감정가는 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다.

명확한 권리 관계:

* 임차인의 대항력 없음 및 토지 별도 등기의 말소 예정 확인으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

지역 내 주거 수요:

* 아파트로서 기본적인 주거 수요가 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 유사 물건의 실거래가, 예상 수리 비용, 명도 비용, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 건물 내 여러 하자 사항에 대한 수리 예상 비용을 산정하여 입찰가에 반영하는 것이 중요합니다.

임차인의 보증금(0원)은 인수 대상이 아니므로 입찰가 산정 시 고려하지 않아도 됩니다.

따라서, 현재 제시된 감정가 49,000,000원을 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.