나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [26] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층608호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (26)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 6층608호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 국OOOOOO

1.2. 면적정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

건물면적: 39.20㎡ (약 11.86평) - 전용면적

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

건축물정보 (동촌아파트 1동):

총 층수: 지하 1층, 지상 10층

사용승인일: 1996년 05월 23일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

대지면적: 2,209.3㎡

건축면적: 611.24㎡

연면적: 6,404.27㎡

1.3. 특이사항

중복병합사건, 중복사건으로 분류됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로

본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 가로장방형의 평지로, 현재 주상복합 건물의 부지로 이용되고 있습니다. 토지의 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8M-10M) 및 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

토지에 대하여 별도의 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청을 진행하겠다는 확인서(2026년 6월 10일자 제출)를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

이 외 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 26,000,000원

차임: 90,000원

전입일자: 2010년 01월 25일

확정일자: 2012년 03월 22일

배당신고일자: 2022년 01월 06일

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 박 은 전입일자 대비 확정일자 및 배당신고일자가 늦고, 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인 관련 내용은 명확한 확인이 필요하며, 혹시 모를 변수 발생 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 하남읍 수산리 일대는 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, "하남읍 행정복지센터"를 중심으로 한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 대형 상권은 아니지만, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설과 소규모 점포들이 분포하여 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

* 행정 및 공공기관: 하남읍 행정복지센터, 밀양시 산하 관련 관공서.

* 금융 및 통신: 지역 내 은행, 우체국 등 이용 가능.

* 쇼핑 및 의료: 소규모 마트, 편의점, 의원 등 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 하남초등학교, 하남중학교, 밀양여자고등학교 등 인근 위치.

5.2. 주변 환경

주변이 주거단지와 근린생활시설로 구성되어 있어 비교적 정온한 생활 환경을 제공합니다. 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

* 공용 부분: 철근콘크리트 구조, 슬래브 지붕으로 일반적인 아파트 구조를 띄고 있습니다. 승강기, 상하수도, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 전유 부분 (608호):

- 누수: 방, 거실, 발코니 천장 및 벽체 누수, 변기 내부 누수 등 하자 발생.

- 외벽 및 내부 마감: 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열 등 다수 확인.

- 설비: 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제가 조사되었습니다.

- 임차인 시설: 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 평가에 포함되었으며, 이는 추후 원상복구 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

- 외부 표시 부재: 일부 호수에는 외부 표시(표찰)가 없는 상태로, 응찰 시 주의가 요구됩니다.

- 내부 확인 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 일부 호실의 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

6.2. 법적 권리 관련

토지에 별도 등기가 존재한다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 비록 근저당권자인 국민은행이 말소 신청 의사를 밝혔으나, 실제 말소 여부는 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로, 주변에 행정복지센터 및 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 생활 여건은 무난한 편입니다. 감정가는 4,900만원으로 시세 대비 저렴한 편입니다.

다만, 건물 내부의 누수, 마감재 파손, 균열 등 다수의 하자가 확인되어 수리 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지에 별도 등기가 존재했으나 근저당권자가 말소 의사를 밝혔다는 점은 긍정적인 부분이나, 최종 등기 말소 여부 확인이 필수적입니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 이에 대한 명확한 법적 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 4,900만원의 감정가는 잠재적 투자 가치를 시사합니다.

* 입지 조건: 지역 내 행정복지센터 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 권리 인수 부담 최소화: 임차인 인수 부담이 없고, 별도 등기도 말소 예정이라는 점은 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 될 수 있습니다.

* 수리 후 가치 상승 기대: 다수의 하자로 인한 수리 비용 발생이 예상되나, 수리 완료 시 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원임을 고려하여 산정할 수 있습니다. 그러나 건물 내외부의 다수 하자 보수 비용, 향후 시장 상황, 인근 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가 49,000,000원을 기준으로 하되, 제시된 하자 보수 비용과 예상 수리 기간을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 현장 조사 및 전문가 상담을 통한 상세한 수리비 견적 산출이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.