나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [21] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 4층408호에 위치하고 있습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건은 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매이며, 사건번호는 밀양지원 2021타경2894 (21)입니다. 채권자는 국OOOOOO입니다. 중복병합사건 및 중복사건으로 분류되어 있습니다.

1.3. 면적 정보

토지 면적은 20.12㎡ (약 6.09평)이며, 토지 지분 면적 또한 20.12㎡입니다. 건물 면적은 39.20㎡ (약 11.85평)이며, 건물 지분 면적은 39.2㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치하며, 인근에는 "하남읍 행정복지센터"가 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 인근에 꼬마사랑어린이집, 파란하늘어린이집 등 보육시설이 위치합니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 남동측으로는 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수/소멸 권리

부동산 임의경매로 진행되므로, 일반적인 매각 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

본 건 토지에 대하여 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026.6.10.자)를 제출한 상태입니다. 따라서 본 경매 절차 진행 시 해당 별도 등기는 말소될 가능성이 높습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 임차인 현황에서 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 기타 참고사항에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 여부는 별도 확인이 필요합니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임대차 정보가 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 하남읍 수산리는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다. 인근에 밀양 아이마트 수산점, 하남읍 행정복지센터, 행복한병원 등이 있어 상업 및 행정, 의료 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 밀양 아이마트 수산점, 하남읍 행정복지센터, 행복한병원 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

수산초등학교, 동명중·고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태로, 응찰 시 유의해야 합니다.

* 구분건물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 평가 시 이를 고려하였으나, 입찰 전 직접 확인이 필요합니다.

* 일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재할 수 있으며, 본 평가에서는 이를 포함하여 평가하였으나, 탈거 가능 여부는 확인이 필요합니다.

* 토지에 별도 등기가 존재했었으나, 말소 예정인 것으로 확인되었습니다.

* 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 집합건축물대장 및 외부 관찰에 따른 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로, 응찰 시 재확인해야 합니다.

* 최근 검색 결과에서 밀양시 하남읍 지역 내 쓰레기 상습 불법투기 지역에 대한 환경정비 실시 사례가 있으며, 폐기물 처리 업체도 존재하나, 본 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 매립지, 하수종말처리장 등)이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 위치한 아파트 물건으로, 감정가는 49,000,000원입니다. 주변 편의시설 및 교육시설이 존재하며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 토지 별도 등기 문제가 근저당권자인 국민은행의 말소 신청으로 해소될 예정이라는 점은 긍정적입니다. 다만, 건물 노후화로 인한 하자, 임대차 관계 미확인, 일부 호수 외부 표시 미비 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 4900만원으로 시세 대비 저렴할 경우 투자 가치가 있습니다.

* 도심 접근성: 밀양시 내 주요 시설 및 생활권 접근성이 양호한 편입니다.

* 권리관계 단순화: 토지 별도 등기가 말소 예정으로 권리 관계가 비교적 단순합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다. 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악되었으며, 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 건물의 하자 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 49,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.