나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [4] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (4)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 49,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO (국민은행)

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.12㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.12㎡ (약 6.09평)

건물면적 (전용면적): 39.20㎡ (약 11.86평)

건물 지분: 39.2㎡ (약 11.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 물건 개요

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 2층 201호

건축년도: 1996년 5월 (사용승인일 기준)

이용상태: 아파트 (방 2, 주방 겸 거실, 욕실, 보일러실 등)

1.4. 기타 기본정보

건물 총 층수: 10층

엘리베이터: 유 (승강기)

주차: 실내 21대, 실외 25대 (총 46대)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터" 북서측 인근에 위치함.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 형성되어 있음.

2.2. 교통

차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

2.3. 도로

본 건 대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접함.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역

소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합)

중로2류(폭 15M-20M)(접합)

가축사육제한구역

상대보호구역

배출시설설치제한지역

공장설립제한지역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 1996년 6월 15일 국민은행 근저당 (2,138,500,000원)

경매개시결정: 2021년 12월 23일 국민은행 임의경매 (1,047,282,930원)

등기부채권 총액: 2,153,500,000원

3.2. 임차인현황

임차인: 조

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

전입/확정/배당: 미상

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

임차인: 황

보증금: 32,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2017-07-21

확정일자: 2021-08-27

배당신고일자: 2022-01-06

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

3.3. 인수사항

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계 0원)

토지에 관한 별도 등기가 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청할 예정임을 확인하였습니다 (2026.6.10.자 확인서 제출).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 하남읍 수산리는 중소규모 공동주택과 단독주택이 밀집된 주거지역을 형성하고 있으며, 근린생활시설 및 교육시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 주변 시설

가까운 거리에 하남읍 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 용이함.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호함.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설 및 하남읍 행정복지센터 이용 가능.

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 소재하며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 하자

구분건물 일부 호수에 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 파손, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었음.

6.2. 현장 조사 제약

일부 호수 내부 확인이 어려워 집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 응찰 시 반드시 재확인이 필요함.

일부 구분건물은 외부 표시(표찰)가 없는 상태임.

6.3. 토지 별도등기

토지에 별도 등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행에서 말소 신청할 예정이라는 확인서가 제출되었음 (2026.6.10.자). 말소 처리 여부를 반드시 재확인해야 함.

6.4. 중복/병합/공동담보

본 건은 중복병합사건, 중복사건, 공동담보 물건으로 복잡한 권리관계가 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍에 위치한 아파트로서, 감정가는 4,900만원으로 비교적 낮은 수준임. 주변 환경은 주거 및 근린생활시설 위주로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능함.

권리분석 상 말소기준권리보다 후순위로 경매가 진행되었고, 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

다만, 건물에 누수, 타일 탈락, 균열 등 다수의 하자가 존재하며, 일부 호실의 내부 확인이 제한적이었던 점은 유의해야 함. 또한 토지 별도등기 문제는 근저당권자의 말소 예정 의사 확인에도 불구하고 확인이 필요한 부분임.

이러한 하자와 권리 관계의 복잡성을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 4,900만원으로 상대적으로 저렴한 가격대에 접근 가능.

인수 부담 없음: 임차인들의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

잠재적 가치: 리모델링 등 내부 수리를 통해 가치 상승 기대 가능. (다만, 하자 보수 비용 고려 필요)

지역 개발 가능성: 향후 지역 개발 시 시세 상승 가능성. (추가적인 시장 조사 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 49,000,000원임.

건물의 다수 하자, 현장 조사 제약, 토지 별도등기 관련 불확실성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

구체적인 입찰가는 개별적인 시세 조사, 하자 보수 예상 비용, 응찰자의 자금 계획 등을 종합적으로 반영하여 신중하게 결정해야 함.

잠정적으로 34,000,000원 ~ 39,000,000원 범위 내에서 검토를 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.