나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [54] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2021타경2894 (54)

소재지: 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 47,000,000원

토지면적: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지지분: 20.12㎡ (약 6.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 39.20㎡ (약 11.85평)

건물지분: 39.2㎡ (약 11.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함. (2026.6.10.자 확인서 제출)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 10층

준공일: 1996년 05월 23일

참고: 제공된 정보에 따르면 아파트의 분양면적은 별도로 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역입니다.

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

대지권 목적인 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류 지역입니다.

3. 권리분석

토지에 대하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 의사를 확인서(2026.6.10.자)로 제출하여 향후 말소될 가능성이 있습니다.

본 건은 중복병합사건 및 중복사건으로, 관련 법적 절차가 복잡할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다.

임대관계: 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 사항은 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 교육시설 등이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 건 인근에는 하남읍 행정복지센터가 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

교육 시설이 주변에 위치하고 있으며, 차량 접근성이 보통입니다.

수산공원 및 수산제 역사공원 등이 인근에 있어 여가 활동을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 중복사건으로 인해 복잡한 법적 절차 및 예상치 못한 문제 발생 가능성이 있습니다.

건물 자체에 대한 하자(누수, 발코니 페인트 탈락, 타일 탈락·파손, 벽체 균열, 배수관 파손 등)가 다수 조사되어 상당한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없어 정확한 호수 확인에 어려움이 있을 수 있습니다.

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 어려운 호수의 경우, 통상적인 이용 상황으로 평가되었으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다.

토지에 대한 별도등기 존재 여부는 말소 신청 예정이라 하더라도 응찰 시 주의 깊게 확인해야 합니다.

임대관계가 미상으로, 보증금 인수 부담이 없더라도 잠재적인 임차인 관련 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 하남읍의 주거 지역에 위치한 아파트입니다.

감정가는 47,000,000원으로 비교적 낮은 편이나, 중복사건이라는 법적 복잡성과 다수의 건물 하자 보수 필요성 등 리스크 요인이 존재합니다.

특히 건물 내외부의 하자 보수에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

법적 절차의 명확성과 하자 보수 비용을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가를 활용하여 시세 대비 저가 매입의 기회를 노릴 수 있습니다.

건물 하자 보수 및 중복사건 처리 완료 시, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 내 주거용 부동산으로서 기본적인 수요층이 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 47,000,000원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 중대한 하자 보수 비용 및 중복사건으로 인한 법적 불확실성을 충분히 반영하여 결정해야 합니다.

특히, 수리 비용 산출 및 법적 리스크에 대한 면밀한 검토 후, 보수 비용과 예상되는 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 0원이므로 임차인으로 인한 직접적인 부담은 없습니다.

다수의 하자 및 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.