나이스옥션 법원경매 밀양 2021타경2894 [6] 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 489-14 동촌아파트 1동 2층207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2022.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하는 "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에
위치하며, 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건물 중 1층 102호 외 53개 호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅.
내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감.
창호: 목재 및 알루미늄 창호 외.

이용상태

본 건 구분건물 54개 호는 공히 "아파트"로 이용 중임.
(① 기호 2) - 6), 8), 9), 12), 15) - 20), 22) - 31), 33) - 59): 방2, 주방 겸 거실, 욕
실, 보일러실 등
② 기호 7), 14), 21): 방, 안방, 거실 겸 방, 주방 겸 식당, 욕실, 다용도실, 창고 등)

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권 목적인 토지는 가로장방형 평지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권 목적인 토지 남동측으로 왕복 2차로 도로에, 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의
도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8M-10M)(소2-3-26)(접합), 중로2류(폭 15M-20M)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2003-03-
10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<
수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.

② 기 타:

1) 본 건 의뢰목록 중 기호 1), 10), 11), 32)는 기준시점 현재 소유권이 이전된 상태인바
평가에서 제외함.

2) 본 건 구분건물 일부 호수에 대한 외부 표시(표찰)가 없는 상태이니 응찰 시 유의하시기
바람.

3) 본 건 구분건물은 각 호별로 다소 차이가 있으나 누수(방·거실·발코니 천장 및 벽체 누
수, 변기 내부 누수 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출 및 깨짐,
벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 문제(후첨 ‘사진용지’ 참조) 등이 존재하는
것으로 조사되는바, 본 평가에서는 이를 고려하여 평가하니 참고 바람.

4) 본 건 구분건물 중 일부 호에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 존재하는바 본 평
가에서는 이를 포함하여 평가함(탈거 및 이동이 용이한 비데, 인덕션 등과 같은 물건은
평가에서 제외함).

5) 토지 별도등기 존재하니 응찰 시 유의하시기 바람.

6) 귀 요청에 따라 본 건 구분건물의 평가가액을 토지가액과 건물가액으로 배분하여 감정평
가명세표 상에 기재하였으니 참고 바람.

7) 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려운 호의 경우 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있으나, 근저당권자인 국민은행이 말소신청 하겠다고 함.(2026.6.10.자 확인서 제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 밀양시 하남읍 수산리에 소재하며, "하남읍 행정복지센터"의 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통 수준입니다. 본 건 대지권의 목적이 되는 토지는 남동측으로 왕복 2차로 도로, 북동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8M-10M), 중로2류(폭 15M-20M) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물은 1996년 6월 11일 주식회사남정주택에 의해 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 이후 1996년 6월 15일 국민은행 앞으로 채권최고액 2,138,500,000원의 근저당권이 설정되었으며, 이 근저당권이 본 경매의 말소기준권리가 됩니다. 2021년 12월 23일에는 국민은행의 임의경매개시결정(채권액 1,047,282,930원) 등기가 경료되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김 씨가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자 및 확정일자: 2019년 9월 10일

* 배당신고일자: 2022년 1월 12일

* 대항력: 없음.

본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸하며, 보증금 인수 의무는 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 특이 권리사항

토지에 관하여 별도등기가 존재하나, 근저당권자인 국민은행이 말소 신청하겠다는 확인서(2026년 6월 10일자)가 제출되어 있어 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다. 이 점은 응찰 시 유의사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 환경

본건이 위치한 밀양시 하남읍 수산리는 주거 및 근린생활시설이 중심을 이루는 지역입니다. 대규모 상업지구보다는 소규모 상권이 발달한 주거 밀집 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 하남읍 행정복지센터가 위치하며, 지역 주민들을 위한 소규모 상점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

하남읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 지역 내 소규모 마트, 편의점, 약국 등 기본적인 생활 편의시설 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 교육시설이 소재하고 있어 자녀가 있는 가구의 경우 교육 환경에 대한 고려가 가능합니다.

5.3. 주변 환경

주변이 공동주택 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 파악되지 않았으나, 응찰 전 현장 확인을 통해 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 하자

본 건물 구분소유물 일부 호수에서 누수(방, 거실, 발코니 천장 및 벽체, 변기 내부 등), 발코니 페인트 탈락, 화장실 및 주방 타일 탈락·돌출·깨짐, 벽체 균열, 세면대 배수관 분리·파손 등의 하자가 조사되었습니다. 이러한 부분은 수리가 필요하며, 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 별도등기 등 복합적인 권리관계가 존재합니다. 비록 말소 예정인 권리가 있으나, 권리관계의 복잡성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 일부 호수의 외부 표찰이 없어 정확한 호수 파악이 어려울 수 있으며, 내부 확인이 어려운 호수는 집합건축물대장 및 외부 관찰 등으로 평가되었으므로 응찰 시 재확인이 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

일부 호수에는 임차인이 설치한 현관실, 싱크대 등이 있을 수 있으나, 평가에서는 탈거 용이한 물건(비데, 인덕션 등)을 제외하고 포함하여 평가하였습니다.

7. 종합 의견

7.1. 강점

* 감정가가 48,000,000원으로 비교적 낮아 소액 투자가 가능합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

* 토지 별도등기가 말소될 예정으로 권리관계가 명확해질 가능성이 높습니다.

* 하남읍 행정복지센터 인근에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

7.2. 약점

* 건물 내 누수, 타일 탈락, 균열 등 다수의 하자가 존재하여 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 집합건물의 특성상 일부 호수 내부 확인이 제한적이거나, 표찰 누락 등으로 인한 혼란 가능성이 있습니다.

* 주변 환경이 대규모 개발 지역이 아니므로 시세 차익보다는 안정적인 월세 수익에 초점을 맞춘 투자가 유리할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 매력 요소

* 저렴한 감정가를 바탕으로 한 소액 투자 기회입니다.

* 명도 관련 위험이 없어 빠른 명도 후 활용이 가능합니다.

* 향후 지역 개발 또는 수요 증가 시 가치 상승 잠재력을 가집니다.

9. 예상 입찰가 고려사항

9.1. 감정가 대비 평가

본 건의 감정가는 48,000,000원입니다. 제시된 물건의 면적, 위치, 상태 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰 시 고려사항

예상 입찰가는 본건의 잠재적 리스크(건물 하자 수리 비용, 기타 부대 비용 등)와 향후 시세 상승 가능성, 소유주의 명도 의사 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 없고, 말소 예정 권리가 명확하므로, 하자 보수 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정은 전문가의 면밀한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.